MIETRECHT.

Rechtsanwalt Mietrecht Bonn

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Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bonn

Das Mietrecht unterliegt seit der Schuldrechtsreform einem stetigen Wandel und muss im Hinblick auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes – nicht zuletzt durch die Mietpreisbremse – modernisiert und angepasst werden. Wir sind speziell auf Fragen des Wohnraum- und Gewerberaummietrechts spezialisiert und wissen, worauf man bei eine Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften achten soll. Planen Sie Baumaßnahmen, wollen Sie Mieterhöhungen oder Kündigungen durchsetzen, geht es meisten nicht ohne Konflikte. Selbstverständlich übernehmen wir auch die Gestaltung und die Prüfung von Mietverträgen, Aufhebungsverträgen, Kündigungen, Abmahnschreiben.

Oft lassen sich Konflikte nicht vorhersehen und leider nicht vermeiden, z.B. wenn ein Mietmangel auftritt, die Betriebskosten abgerechnet werden oder bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Endrenovierungsverpflichtung des Mieters gestritten wird.

 

Wir bieten Ihnen u.a. folgende Leistungen im Mietrecht:

 

Rechtsanwältin Luba Mayr, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

  • Studium der Rechtswissenschaften an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms Universität Bonn
  • Juristischer Vorbereitungsdienst beim Oberlandesgericht Köln
  • Erfolgreicher Abschluss zum Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
  • Regelmäßige Fortbildung im Miet- und WEG-Recht
  • mehr als 18 Jahre Berufserfahrung
  • Vertretung bundesweit vor allen Gerichten
  • Mitglied im Deutschen Anwaltverein
  • Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien
  • Mitglied Deutscher Mietgerichtstag
  • Mitglied bei der Rechtsanwaltskammer Köln

 

Rechtsanwalt Bonn - Siegel

 

Unser Honorar für die Erstberatung im Mietrecht

Für die persönliche oder telefonische Erstberatung fallen für Verbraucher Kosten in Höhe von max. 220,40 € inkl. MwSt an. Sie erhalten dafür

  • die Einschätzung der Erfolgsaussichten Ihres Anliegens,
  • wir zeigen Ihnen die möglichen Lösungswege auf und
  • erläutern die voraussichtlichen Kosten des Verfahrens, einschließlich der Möglichkeit der Kostenübernahme durch Dritte (Rechtsschutzversicherung oder Prozesskostenhilfe), oder Kostenerstattung vom Gegner.

 

Festpreise für die Erstberatung bieten wir an bei:

Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum 189,00 €
Überprüfung Betriebskostenabrechnung 200,00 €
Rückforderung und Abrechnung über die Kaution 149,00 €
Mängel der Mietsache/Mietminderung 189,00 €
Mieterhöhung 149,00 €
Übernahme der Schönheitsreparaturen 149,00 €
Überprüfung des Wohnraummietvertrages 300,00 €

Haben Sie noch Fragen, sprechen Sie uns an! Wir erläutern Ihnen die Kosten der Erstberatung in Ihrem konkreten Fall.

 

Rechtsanwalt für Mietvertrag prüfen Bonn

Den Mietvertrag von Anfang an richtig gestalten, ist schon die halbe Miete. Wie schließe ich wirksam einen befristeten Mietvertrag? Wie formuliere ich richtig besondere Vereinbarungen? Was ist bei Überlassung möblierter Wohnräume zu beachten? Auch beim Erwerb von bereits vermieteten Eigentum ist es wichtig, sich vorab den Mietvertrag vorlegen zulassen. Vor dem Abschluss des Mietvertrages oder Erwerb einer vermieteten Wohnung ist es wichtig, die einzelnen Regelungen durch einen Anwalt Mietrecht Bonn überprüfen zu lassen. Die Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen bieten wir unseren Mandanten zu pauschal vereinbarten Preisen. Fragen Sie uns gerne an!

 

Rechtsanwalt für Kündigung des Mietvertrages Bonn

Kündigt der Mieter nicht wirksam oder nicht zum gewünschten Zeitpunkt, kann es zu erheblichen finanziellen Einschnitten bei ihm führen. Diese sind aber vermeidbar. Eine Kündigung des Mietvertrages muss grundsätzlich schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und durch alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, unterschrieben werden. Die Kündigung kann auch durch einen Bevollmächtigten erfolgen. In diesem Fall muss aber der Kündigung eine wirksame Vollmacht vorliegen, damit der Vermieter die Kündigung nicht zurückweist. Die Kündigungsfristen für den Vermieter und Mieter sind gesetzlich vorgeschrieben. Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung des Mietvertrages spätestens zum 3 Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Kündigung des Vermieters ist dagegen eine Staffelung der Frist geregelt. Bei bis zu 5 Jahren der Mietlaufzeit beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 3 Monate. Nach 5 Jahren verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Beachten muss man auch, dass dem Vermieter die Kündigung des Mietvertrages rechtzeitig zugeht und man einen Nachweis über den Zugang hat.

 

Rechtsanwalt für Mietmängel Bonn

Weist die Mietsache einen Mangel auf, d.h. entspricht sie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Das kann persönlich, telefonisch, per Fax oder auch schriftlich geschehen. Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich aber immer, die bei einem Mietmangel Mängelanzeige schriftlich zu tätigen. In der Regel muss die Mängelanzeige dem Vermieter auch eine konkrete angemessene Frist zur Beseitigung der Mietmängel setzen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er sich ggf. schadensersatzpflichtig machen.

Kommt es aufgrund des Mangels zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Mietsache, kann der Mietzins gemindert werden. Dieses Recht steht dem Mieter kraft Gesetzes automatisch zu. Das Minderungsrecht muss nicht besonders geltend gemacht werden. Wird vom Mieter jedoch von vorn herein kein konkreter Mietbetrag einbehalten, muss die Miete zumindest unter Vorbehalt gezahlt werden. Um welchen Betrag die monatliche Miete zu kürzen ist, ist nach den Umständen des konkreten Einzelfalles zu bestimmen. Das Gesetz trifft hierzu keine besonderen Bestimmungen. Jedoch ist Vorsicht geboten: Fällt die Minderung zu hoch aus, kann dies dem Vermieter eine Grundlage für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses geben.

Neben der Mietminderung gibt es die Möglichkeit noch einen weiteren Betrag an Miete im Rahmen eines sog. Zurückbehaltungsrechtes einzubehalten. Dieses soll dem Mieter ermöglichen, einen weiteren Druck auf den Vermieter auszuüben. Dieses Recht muss aber ausdrücklich erklärt werden.

Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst fachgerecht beseitigen lassen und dem Vermieter hierfür die Kosten auferlegen (Selbstvornahmerecht). Sofern dem Mieter aufgrund des Mangels ein Schaden entsteht, kann er daneben auch Schadensersatz geltend machen.

 

Rechtsanwalt für Schönheitsreparaturen Bonn

Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird bei den Mietverträgen oft auf den Mieter abgewälzt und sorgte schon immer für viele Streitigkeiten zwischen dem Mieter und Vermieter. Die Grundsatzentscheidung des BGH im Jahre 2004 hat mehr Klarheit in die Regelung dieser Frage gebracht. Der Vermieter soll sich dabei nicht völlig von seiner gesetzlichen Pflicht entlassen und der Mieter nicht übermäßig in die Verantwortung genommen werden. Der Anknüpfungspunkt bei solchen Klauseln ist die Dauer des Mietverhältnisses, der tatsächliche Zustand des Mietobjektes und der Umfang der Schönheitsreparaturen. So sind starre Fristen, die eine Renovierungsbedürftigkeit ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehen, unwirksam. Auch eine unbedingte Endrenovierungspflicht kann nicht wirksam vereinbart werden. Es wurden Fristen ausgearbeitet, wo im Regelfall Renovierungsbedarf für Schönheitsreparaturen anzunehmen ist:

  • 3 Jahre bei Küche, Bad und Dusche,
  • 5 Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Flur, Diele und Toilette,
  • 7 Jahre sonstige Nebenräume.

 

Rechtsanwalt für Mietkaution Bonn

Die Zahlung der Mietsicherheit (Kaution) muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies nicht der Fall, dann schuldet der Mieter keine Kaution. Die Mietsicherheit darf maximal 3 Monatsmieten betragen und kann in 3 Raten, erste zu Beginn des Mietverhältnisses, gezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Kaution muss verzinslich angelegt werden, und zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Kautionszinsen werden dem Mieter gutgeschrieben und werden bei Rückzahlung der Kaution mitausgezahlt. Den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erhält er Mieter erst, wenn er bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung an den Vermieter übergeben hat. Eine konkrete Frist besteht nicht. Sind aber keine besonderen Umstände erkennbar und ist die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden, muss der Vermieter die Kaution schnellstmöglich zurückzahlen. Ggf. kann er einen Betrag einbehalten, der auf noch nicht abgerechnete Betriebskostenabrechnung anzurechnen ist.

 

Rechtsanwalt für Betriebskostenabrechnung Bonn

Eine Betriebskostenabrechnung bildet mittlerweile einen festen Bestandteil jedes Mietverhältnisses. In der Regel wird in dem Mietvertrag vereinbart, dass auf die Betriebskosten neben der Kaltmiete eine monatliche Abschlagszahlung zu entrichten ist. Die Betriebskosten sind Nebenkosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie entstehen. Was genau darunter fällt, kann einzelvertraglich vereinbart werden oder durch den Verweis auf die Betriebskostenverordnung geschehen.

Besonders wichtig bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist die Einhaltung von Fristen. Das Gesetz regelt hierbei sowohl den Zeitraum über den abgerechnet wird, die sog. Abrechnungsperiode, als auch den Zeitraum nach dem die Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zur Abrechnung vorgelegt werden muss, sog. Abrechnungsfrist. Der Vermieter kann maximal über einen Zeitraum von 12 Monaten abrechnen. Wählt er einen längeren Zeitraum, kann der Mieter die evtl. Nachzahlung verweigern, bis der Vermieter die Abrechnung korrigiert hat. Ferner muss er jährlich die Betriebskosten abrechnen. Dabei muss dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode zugehen. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, ist er grundsätzlich mit der Abrechnung und einer Nachforderung ausgeschlossen. Aber auch für den Mieter gelten Fristen, wie lange er nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung, den Widerspruch geltend machen kann. Das Gesetz räumt hierbei dem Mieter eine Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung ein.

 

Rechtsanwalt für Gewerbemiete Bonn  

Bei einem Gewerbemietvertrag sind viele Regelungen frei verhandelbar. Die zahlreichen gesetzlichen Mieterschutzvorschriften gelten nicht. So kann der Gewerbemietvertrag bis zur Laufzeit von einem Jahr auch mündlich geschlossen werden. Eine bestimmte Laufzeit ist für den Gewerbemietvertrag nicht vorgeschrieben. Bei den Gewerbemietverträgen wird meistens eine lange Laufzeit vereinbart, ohne dass das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Es ist daher wichtig, sich der einzelnen Rechte und Pflichten von vorn herein bewusst zu werden.

So können im Vergleich zur Wohnraummiete bei dem Gewerbemietvertrag auf den Mieter viel mehr Nebenkosten umgewälzt werden. Besonders wichtig ist auch die Festlegung des Mietzweckes. Dort wird in der Regel konkret festgelegt, welches Gewerbe in den Räumen betrieben werden kann und wie die Nutzung konkret ausgestaltet werden muss. Gewerbemiete ist frei verhandelbar und muss sich nicht am bestimmten Mietspiegel orientieren.

Wir beraten und betreuen Sie rund um Ihr laufendes Gewerbemietverhältnis, insbesondere bei Fragen der

  • Betriebskosten
  • Betriebspflicht
  • Konkurrenzschutz und Werbung
  • Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
  • Mietpreisvereinbarungen
  • Außerordentliche Kündigung von Verträgen

Wir beraten Sie auch bei Gestaltung und Prüfung von Gewerbemietverträgen und können dabei auf langjährige Kompetenz und Erfahrung zurückblicken.

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