Überschwemmung der Mieträume durch Hochwasser – muss Vermieter die Mietsache wiederherstellen
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter im vertragsgemäßen zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Dies gilt sowohl für Wohnraum als auch für Miete von Gewerberäumen. Unter der Erhaltung der Mietsache wird deren Instandhaltung und Instandsetzung während der Mietzeit verstanden.
Wird die Benutzung des Mietobjektes in Folge von Überschwemmung dem Mieter nicht möglich, muss unterschieden werden. Nur die völlige Zerstörung des Mietobjektes kann dazu führen, dass der Vermieter von seinen vertraglichen Pflichten frei wird. Wird das Mietobjekt in Folge der Überschwemmung zwar schwer beschädigt, steht das Objekt dem Vermieter immer noch unter Vorbehalt der Instandsetzung weiter zur Verfügung. Der Vermieter ist in der Regel zur Instandsetzung verpflichtet. Eine solche Verpflichtung besteht ausnahmsweise dort nicht, wo das Wiederherstellungsverlangen treuwidrig ist. Dies wird angenommen, wenn dem Vermieter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten wird. Die Bestimmung der Opfergrenze erfolgt in der Regel unter Gegenüberstellung der aufzuwendenden Instandsetzungskosten und aus dem Mietvertrag zu erzielenden Mieteinnahmen des Vermieters.
In der Regel wird vermutet, dass die die Wiederherstellung dem Vermieter noch dann zumutbar ist, wenn die Investitionskosten sich innerhalb von 10 Jahren aus der Vermietung wieder decken lassen. Im Ergebnis müssen aber alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt werden, so dass sich die grundsätzliche Anwendung dieser Regel verbietet. Ob dem Vermieter hierfür die finanziellen Mittel fehlen, reicht für die Annahme der Opfergrenze alleine auch nicht aus.
