Rechtsanwalt Hausgeldabrechnung Bonn

Was ist Hausgeld?

Hausgeld wird zwar oft als Wohngeld bezeichnet, ist aber mit diesem nicht zu verwechseln. Wohngeld betrifft die Sozialleistung des Staates an die Bedürftigen für die Wohnkosten. Hausgeld ist dagegen ein monatlicher Abschlag/Vorschuss, der für die Kosten der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Wohnungseigentümern gezahlt wird. Man kann das Hausgeld mit den Betriebskostenvorauszahlungen bei einer Wohnraummiete vergleichen. Über das gezahlte Hausgeld wird auch jährlich abgerechnet.

 

Wann ist man zur Hausgeldzahlung verpflichtet?

Die Grundlage für die Hausgeldzahlungen bildet der Wirtschaftsplan. Wenn das Hausgeld der Vorschuss für die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten ist, ist der Wirtschaftsplan die Kalkulation über die voraussichtlichen Kosten, die sich auf ein Jahr beziehen. Nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ist der Hausverwalter verpflichtet einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Über den Wirtschaftsplan entscheiden die Eigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung.

 

Was ist Inhalt des Wirtschaftsplanes?

Der Inhalt des Wirtschaftsplanes wird dann in § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Wirtschaftsplan muss zunächst die Voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten (Gesamtwirtschaftsplan), aufgrund welcher die jeweilige anteilige Lasten- und Kostentragung der einzelnen Wohnungseigentümer ermittelt und dargestellt wird (Einzelwirtschaftsplan). Weiter muss der Wirtschaftsplan die Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrückstellung enthalten. 

 

Was sind die Bewirtschaftungskosten einer WEG?

Zu den Kosten der Bewirtschaftung einer WEG gehören die Kosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Kosten für Instandsetzung- und Instandhaltung, die erforderlichen Rücklagen sowie Verwalterkosten. Ist der Wohnungseigentümer zugleich Vermieter, kann er auf den Mieter die Kosten, die nach Betriebskostenverordnung anfallen, auf den Mieter umlegen. Hinzurechnen und auf die Mieter umlegen kann er aber noch die Grundbesitzabgaben, die jeder Wohnungseigentümer selber trägt. Andere Kosten dürfen auf die Mieter nicht umgelegt werden. Es kann im Mietvertrag auch  vereinbart werden, dass die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung die Hausgeldabrechnung bildet und die Kosten auf die Mieter nach dem Mieteigentumsanteil umgelegt werden.

 

Wie erfolgt die Abrechnung über das Hausgeld?

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, der in der Regel dem Kalenderjahr entspricht, ist der Verwalter verpflichtet über das Hausgeld abzurechnen. Die Frist zur Abrechnung beträgt höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierzu nicht. Dies ist eines der grundlegenden Pflichten des Verwalters nach § 28 Abs. 3 WEG. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht auf Forderung auf Abrechnung nach § 21 Abs. 4 WEG gegenüber dem Verwalter geltend zu machen.

Wichtig für Verwalter ist zu wissen, dass er verpflichtet ist über das Wirtschaftsjahr abzurechnen, auch wenn er, z.B. durch den Verwalterwechsel, ausgeschieden ist. Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das Amt des Verwalters noch inne hat. Dabei ist nicht auf die Abrechnungsfrist abzustellen, sondern auf den Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Entspricht das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr, so entsteht die Abrechnungspflicht grundsätzlich mit dem Ablauf des Wirtschaftsjahres am 31.12 zum 01.01. des Folgejahres. Tut er dies nicht, kann der Verwalter sich ggf. Schadensersatzpflichtig machen. Für die Abrechnung des Jahres, wo der Verwalterwechsel stattgefunden hat, ist der ausgeschiedene Verwalter nicht mehr verpflichtet (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az V ZR 89/17).

Die Abrechnung umfasst zum einen die Abrechnung über die tatsächliche entstanden Einnahmen und Ausgaben sowie die Entwicklung der Rücklagen und die Abrechnung über das Hausgeld für den jeweiligen Wohnungseigentümer. Die Hausgeldabrechnung ähnelt bei ihren Abrechnungsanforderungen der Betriebskostenabrechnung bei einem Mietverhältnis. Auch hier hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu erhalten und die Abrechnung zu prüfen.

Die Abrechnung über das Wirtschaftsjahr (Jahresabrechnung) muss von den Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 28 Abs. 5 WEG genehmigt werden. Der Beschluss erfolgt durch einfache Mehrheit. Genehmigt wird die Jahresabrechnung dann, wenn sie der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Ein entsprechender Beschluss kann von einzelnen Wohnungseigentümer im Wege einer Anfechtungsklage angefochten und gerichtlich überprüft werden. Dabei ist unbedingt die Beschlussanfechtungsfrist von einem Monat zu beachten. Diese beginnt ab der Beschlussfassung (in der Regel Datum der Eigentümerversammlung) zu laufen. Die Jahresabrechnung stellt oft einen Streitpunkt unter den Wohnungseigentümern.

 

Wie werden die Kosten der Bewirtschaftung unter den Eigentümern verteilt?

Nach § 16 Weg richtet sich die Kostenverteilung grundsätzlich nach den Mieteigentumsanteilen, die der Teilungserklärung zu entnehmen sind. Es ist aber möglich und häufig gerechter eine Kostenverteilung Verteilungsschlüsseln aus dem Mietrecht festzulegen, z.B.  nach Wohneinheiten oder Verbrauch. Die Änderung des Verteilungsschlüssels ist durch Beschluss der Wohnungseigentümer festzulegen. Bei Verteilung der Heiz- und Warmwasserkoste ist die Heizkostenverordnung (HeizKV) zu beachten, die nach Grund- und Verbrauchskosten unterscheidet.

 

Wann ist das Hausgeld fällig?

Im Gesetz findet sich hierzu keine Regelung. Der § 28 Abs. 2 WEG bestimmt, das das Hausgeld nach Abruf durch den Verwalter zu leisten ist und somit dann direkt fällig. Sofern in diesem Fall keine Zahlung durch den Wohnungseigentümer erfolgt, befindet er sich nicht automatisch im Verzug. Es bedarf zuerst einer Mahnung. Ist dagegen ein konkreter Zahlungstermin bestimmt, bedarf es keine Mahnung. Der Wohnungseigentümer befindet sich dann automatisch nach Ablauf der Zahlungsfrist in Verzug. Eine Fälligkeitsbestimmung für dsd Hausgeld findet sich oft in der Gemeinschaftsordnung.

 

Was gilt für Hausgeld beim Eigentümerwechsel?  

Ab Eigentumsübergang (Eintragung des neuen Wohnungseigentümers ins Grundbuch) ist der neue Eigentümer zur Zahlung der fälligen Hausgelder verpflichtet. Er haftet auch für andere Verbindlichkeiten, deren Beschlussfassung zwar vor dem Eigentumsübergang erfolgte, die Fälligkeit aber nach dem Eigentumsübergang eingetreten ist. Dies gilt beispielsweise für eine bereits beschlossene aber noch nicht fällige Sonderumlage. Vor dem Eigentumserwerb ist aber wichtig zu prüfen, ob Schulden des Voreigentümers für das Hausgeld bestehen. Die Gemeinschaftsordnung kann eine Bestimmung enthalten, nach der der Erwerber auch für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet.

 

Ist Aufrechnung und Zurückbehaltung von Hausgeld zulässig?

Die Wohnungseigentümer sind zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Diese Vorschusszahlungen sichern die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Geltendmachung von Gegenansprüchen durch einzelne Wohnungseigentümer ist daher nur in einem engen Rahmen möglich. Eine Aufrechnung mit Gegenforderungen ist nur zulässig, wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt wurden oder einer Notgeschäftsführung entsprachen. Darüber hinaus kann die Gemeinschaftsordnung regeln, dass auch für diese Forderungen ein Aufrechnungsverbot besteht. Auch mit Guthaben aus Jahresabrechnung oder überzahltem Hausgeld kann nur aufgerechnet werden, wenn dies durch Vereinbarung oder Beschluss erlaubt ist. Zurückbehaltungsrechte stehen den Wohnungseigentümern ebenfalls nicht zu. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch nicht darauf gestützt werden, dass der Verteilerschlüssel unbillig ist. Auch Anspruch auf Abrechnung über das Hausgeld berechtigt nicht zum Einbehalt von Hausgeldzahlungen. Der Anspruch auf Abrechnung ist darüber hinaus nicht an die Gemeinschaft, sondern an den Verwalter zu richten.

 

Wie erfolgt die Durchsetzung der Hausgeldforderungen?

Die Durchsetzung der Hausgeldforderung erfolgt durch gerichtliches Klageverfahren oder Mahnverfahren. Hierfür ist der Verwalter der Gemeinschaft zuständig, der auch gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG einen Anwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung beauftragen kann. Im Gerichtverfahren wird vom Gericht lediglich geprüft, ob die Zahlung von Hausgeld aufgrund eines Wirtschaftsplane oder aktuellen Jahresabrechnung vereinbart wurde. Der jeweilige Wohnungseigentümer kann im Verfahren nicht mit Erfolg Einwendungen gegen die Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan geltend machen. Diese sind ausschließlich in der Beschlussanfechtungsklage möglich.

Wir übernehmen für Sie die die Prüfung der Hausgeldabrechnung und Wirtschaftspläne und vertreten Sie bei der Anfechtung der Beschlüsse im gerichtlichen Verfahren – Rechtsanwalt Wohnungseigentumsrecht Bonn.

zurück

Navigations Icon
Kontakt Icon