Rechtsanwalt Eigentümerversammlung Bonn
Die Eigentümerversammlung bildet die Grundlage für die Entscheidungsbildung der WEG. Sie ist in §§ 23 ff. WEG geregelt. Das Recht zur Einberufung einer Versammlung steht grundsätzlich dem Verwalter zu. Wird die Versammlung von einzelnen Wohnungseigentümern einberufen, handelt es sich dabei dennoch um eine Wohnungseigentümerversammlung in Rechtssinne. Die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse bleiben wirksam, sofern sie nicht angefochten werden.
Wie oft muss Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden?
Die Wohnungseigentümerversammlung muss grundsätzlich einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden und muss grundsätzlich spätestens 6 Monate nach Abschluss des Wirtschaftsjahres stattfinden. Natürlich kann bei Bedarf die Einberufung der Versammlung auch öfter erfolgen. Die Einladung muss mindestens 2 Wochen zuvor erfolgen.
Wir die Versammlung nicht einberufen oder ein bestimmterer Tagesordnungspunkt nicht aufgenommen, kann dies von mehr als ¼ Mehrheit der Wohnungseigentümer verlangt und ggf. gerichtlich erzwungen werden.
Wie muss die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung erfolgen?
Die Einladung muss mindestens die Bezeichnung der WEG-Gemeinschaft, den Einladenden den, einzuladende, Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung und die Tagesordnung enthalten. Dabei genügt es, wenn die Einladung ach über Fax, E-Mail, SMS oder Whats App verschickt wird. Welche Mitglieder zur Versammlung einzuladen sind richtet sich danach, wer zum Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Hat die Wohnung mehrere Eigentümer, sind alle einzuladen.
Kann sich der Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen?
Der Wohnungseigentümer kann sich grundsätzlich in der Versammlung durch Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vertretung bedarf grundsätzlich keiner Form und kann auch mündlich erfolgen. Es ist jedoch ratsam, sich eine schriftliche Vollmacht erteilen zu lassen. Anderenfalls kann die Vollmacht vom Versammlungsleiter oder einem anderen Wohnungseigentümer zurückgewiesen werden. Auch die Gemeinschaftsordnung kann eine Vereinbarung enthalten, wonach die Vollmacht schriftlich erfolgen muss und die Bevollmächtigung auf einen bestimmten Personenkreis, z.B. Verwalter, anderer Wohnungseigentümer, Ehegatte zu beschränken ist. Ohne die erforderliche Vollmacht oder Nachweis sind die gefassten Beschlüsse grundsätzlich anfechtbar.
Welches Stimmrecht gilt bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer?
Bei Stimmrecht gilt gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG das Kopfprinzip. D.h. jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er in der Gemeinschaft hat oder wie viele Miteigentumsanteilen. Dadurch soll verhindert werden, dass ein Wohnungseigentümer, der mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft hat, mehr Gewicht erhält. Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern, so habe sie nur eine Stimme. Sind die Miteigentümer aber auch Alleineigentümer weiterer Wohnungen in der Gemeinschaft, so steht ihnen eine weitere Stimme zu. In der Teilungserklärung kann aber ein von der gesetzlichen Regelung abweichendes Stimmrecht vorgesehen werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). So ist in vielen Teilungserklärungen das Stimmrecht abweichend nach Miteigentumsanteilen geregelt.
Wann ist die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig?
Die Versammlung ist Beschlussfähig, wenn die erschienenen Stimmberechtigten mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile beinhalten. Ist dies nicht der Fall, ist die Versammlung nicht beschlussfähig. Der Verwalter muss dann eine Widerholungsversammlung einberufen, diese ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der erschienenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Der Verwalter muss in der Einladung darauf besonders hinweisen. Oft erfolgt dieser Hinweis bereits bei der Einladung zu der ersten Versammlung, so dass direkt nach der Feststellung der Beschlussunfähigkeit die Widerholungsversammlung stattfindet. Dies ist aber nur möglich, wenn es in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.
Welche Mehrheiten gibt es bei der Beschlussfassung?
Einfache Mehrheit: Darunter versteht mach die Mehrheit aller anwesenden oder vertretenen Stimmen, also mehr als 50%. Die meisten WEG-Beschlüsse erfordern die einfache Mehrheit.
Qualifizierte Mehrheit: Drunten versteht man die Mehrheit, d.h. mehr als 50% aller Stimmen der WEG. Auf die Anwesenheit kommt es nicht an. Das WEG Recht kennt dieses Mehrheitserfordernis bei der Abstimmung über die Entziehung des Wohnungseigentums.
Doppelt qualifizierte Mehrheit: Hier ist die qualifizierte Mehrheit in doppelter Hinsicht erforderlich. Einmal bedarf es einer drei viertel Mehrheit alle stimmberechtigter Wohnungseigentümer (Kopfprinzip). Weiter müssen diese Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Das WEG- Recht sieht diese Mehrheit bei Beschlüssen über Modernisierungsmaßnahmen nach § 22 Abs. 2 WEG oder bei Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung vor.
Was ist der sog. Umlaufbeschluss?
Die Beschlusse werden in der Regel in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Ausnahme davon ist der sog. Umlaufbeschluss nach § 23 WEG. Hier kommt es aber nicht auf die Mehrheiten an. Bei einem Umlaufbeschluss müssen sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen. Dabei müssen die Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären, d.h. die Zustimmung muss eigenhändig unterschrieben werden.
Wann und wie kann ein Beschluss der WEG angefochten werden?
Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss kann formelle oder materille Mängel aufweisen. Die formellen Mängel betreffen das Zustandekommen des Beschlusses, die Einhaltung der Form- und Ordnungsvorschriften. Die materiellen Mängel betreffen dagegen die Frage der inhaltlichen Richtigkeit des gefassten Beschlusses.
Gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG muss der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb einer Frist von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden. Endet die Frist am Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, ist der Fristablauf am nächsten Werktag. Die Frist ist zwingend zu beachten. Es kommt daher nicht darauf an, wann dem Eigentümer das Protokoll der Beschlussversammlung zugestellt wurde und ob er bei der Versammlung anwesend war. Die Frist ist gewahrt, wenn die Klage beim Gericht am Tage der Frist eingeht. Der Gerichtkostenvorschuss muss dabei nicht zwingend direkt eingezahlt werden. Erhält der Kläger die Aufforderung vom Gericht, muss der Kläger den Vorschuss unverzüglich, spätestens innerhalb von 2 Wochen an das Gericht anweisen. Sonst kann die Klagefrist als versäumt gewertet werden. Für die Klage des Wohnungseigentümers ist kein Anwaltszwang vorgesehen. Es ist das Amtsgericht des Bezirkes zuständig, wo die Wohnanlage liegt.
Nach Ablauf der Frist kann der Beschluss nicht mehr angefochten werden, auch wenn er rechtswidrig ist. Der Beschluss kann von jedem Wohnungseigentümer angefochten werden. Wer Eigentümer ist, richtet sich danach, wer zum Zeitpunkt der Anfechtung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.
Die Klage ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Dabei ist es unschädlich, wenn in der Klage als Kläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter angegeben wird. Die Liste sämtlicher Wohnungseigentümer kann dabei spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgereicht werden.
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Von einem rechtswidrigen und anfechtbaren Beschluss ist ein nichtiger Beschluss zu unterscheiden. Unter einem nichtigen Beschluss versteht man einen Beschluss, der gegen zwingende gesetzliche Regelungen oder Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung verstoßen. Hier fehlt es der Wohnungseigentümergemeinschaft von vorn herein an einer Beschlusskompetenz, so dass die gefassten Beschlusse nichtig sind und daher auch nach Ablauf von Jahren keine Rechtswirkung erlangen.
Rechtsanwalt Wohnungseigentumsrecht Bonn prüft die Rechtmäßigkeit der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung und der gefassten Beschlüsse.
