Rechtsanwalt Mietmangel Bonn
Welche Eigenschaften die Mietsache erfüllen soll, entscheide sich in erster Linie aus dem Mietvertrag. Hat der Vermieter bestimmte Eigenschaften er Sache zugesichert, muss er dafür gerade stehen, wenn diese nicht vorhanden sind oder daran ein Mangel entsteht. Sofern nichts vertraglich zugesichert ist, richtet sich der Zustand der Mietsache nach dem vereinbarten Nutzungszweck und der allgemeinen Verkehrsanschauung.
Ein Mangel der Mietsache liegt danach vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgenäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist. Sofern es sich um Baumängel handelt, ist in der Regel auf die Standards abzustellen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorhanden waren. Trotz eines bestimmten Baualters, muss eine Mietsache gewisse Standards aufweisen, die dem heutigen Wohngebrauch entsprechen.
Mängelanzeige
Weist die Mietsache einen Mangel auf, d.h. entspricht sie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, muss der Mieter dies dem Vermieter gemäß § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Das kann persönlich, telefonisch, per Fax oder auch schriftlich geschehen. Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich aber immer, die Mängelanzeige schriftlich zu tätigen. In der Regel muss die Mängelanzeige dem Vermieter auch eine konkrete angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Welche Frist angemessen ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er sich ggf. schadensersatzpflichtig machen.
Anspruch auf Mängelbeseitigung
Besteht eine Mangel der Mietsache, besteht als erstes ein Anspruch auf Mängelbeseitigung. Der ist während der gesamten Mietdauer verpflichtet, dem Mieter Mietsache frei von Mängeln zu überlassen. Macht der Mieter über längere Zeit keinen Mängelbeseitigungsanspruch geltend, verliert er ihn deswegen nicht. Neben der Mängelbeseitigung stehen dem Mieter weitere Gewährleistungsrechte zu.
Mietminderung vom Rechtsanwalt durchsetzen
Kommt es aufgrund des Mangels zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Mietsache, kann der Mietzins gemindert werden. Dieses Recht steht dem Mieter kraft Gesetzes automatisch zu. Es kommt dabei nicht auf die Anzeige des Mangels beim Vermieter an. Das Minderungsrecht muss nicht besonders geltend gemacht werden. Wird vom Mieter jedoch von vorn herein kein konkreter Mietbetrag einbehalten, muss die Miete zumindest unter Vorbehalt gezahlt werden.
Um welchen Betrag die monatliche Miete zu kürzen ist, ist nach den Umständen des konkreten Einzelfalles zu bestimmen. Das Gesetz trifft hierzu keine besonderen Bestimmungen. Die Kürzung der Mieter erfolgt unter Angabe einer Quote (%). Diese ist von der Warmmiete zu berechnen. Jedoch ist Vorsicht geboten: Fällt die Minderung zu hoch aus, kann dies dem Vermieter eine Grundlage für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses geben.
Auch die Angebe der Mietfläche kann einen Mangel der Mietsache begründen. Viele Vermieter gegeben im Mietvertrag die Fläche der Wohnung in Quadratmetern an. Eine Zusicherung dieser konkreten Fläche ist aber in der Regel damit nicht verbunden. Man geht grundsätzlich hier davon aus, dass der Vermieter bei der Angabe der Quadratmeter nicht für diese auch einstehen will. Gleichwohl kann ein Mangel vorliegen, wenn die Differenz zu der angegebenen Fläche erheblich ist. Die Gerichte gehen hier von einer Grenze von 10% aus.
Häufiger Mangel der Mietsache ist der auftretende Schimmel in den Mieträumen. Dieser hat oft Ursachen in den vorhandenen Wärmebrücken. Entstehen die Wärmebrücken im Einklagt zu den maßgeblichen Normen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorhanden waren, ist der Mangel nicht von Vermieter verschuldet. Ob ein baubedingter Mangel vorhanden ist, der den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, muss der Mieter beweisen.
Die Miete bleibt so lange gemindert, bis der Mangel beseitigt ist. Dauert der Mangel nur wenige Tage, ist die Mietminderung teilweise auf die entsprechenden Tage um zurechnen.
Zurückbehaltungsrecht
Neben der Mietminderung gibt es die Möglichkeit noch einen weiteren Betrag an Miete im Rahmen eines sog. Zurückbehaltungsrechtes einzubehalten. Dieses soll dem Mieter ermöglichen, einen weiteren Druck auf den Vermieter auszuüben. Dieses Recht muss aber ausdrücklich erklärt werden. Dabei bestehen unterschiedliche Herangehensweisen, wie so ein Zurückbehaltungsrecht zu berechnen ist. Teilweise wird die monatliche Minderung zugrunde gelegt, teilweise die erforderlichen Reparaturkoten. Durchgesetzt hat sich aber die Auffassung, dass das Zurückbehaltungsrecht monatlich das Drei – bis Fünffache des Minderungsbetrages betragen kann. Wie lange das Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Grundsätzlich geht man davon aus, dass durch das Zurückbehaltungsrecht Druck auf den Vermieter ausgeübt werden soll, so dass das Recht bis zur Beseitigung des Mangels ausgeübt werden kann. Der Mieter muss dabei jedoch beachten, dass er die zurückgehaltenen Beträge an den Vermieter sofort zahlen muss, sobald der Mangel beseitigt ist.
Selbstvornahmerecht
Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB den Mangel selbst fachgerecht beseitigen lassen und dem Vermieter hierfür die Kosten auferlegen (Selbstvornahmerecht). Einer besonderen Ankündigung bedarf es nicht. Erforderlich ist aber natürlich, dass der Vermieter vorher zur Beseitigung des Mangels unter Fristsetzung aufgefordert wurde.
Sofern der Mieter die Mängelbeseitigungskosten selbst nicht aufbringen kann, kann er vom Vermieter einen angemessenen Vorschuss verlangen. Dieser erfolgt in der Regel auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages. Den Vorschuss kann der Mieter ggf. mit der Miete verrechnen.
Kündigung des Mietertrages beim Mietmangel prüfen lassen
Auch im Falle eines Mangels steht dem Mieter das Recht zu, die Wohnung gemä0 § 569 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen. Dies kann der insbesondere der Fall sein, wenn eine konkrete Gefährdung der Gesundheit des Mieters und anderer Bewohne eintreten kann, z.B. bei Schimmel oder Ungezieferbefall. Die Gesundheitsgefahr muss der Mieter in der Regel mit Hilfe von Sachverständigengutachten beweisen.
Schadensersatzanspruch des Mieters
Sofern dem Mieter aufgrund des Mangels ein Schaden entsteht, kann er daneben auch Schadensersatz geltend machen. Die Schadensersatzansprüche stehen neben dem Mieter auch anderen Mitbewohnern zu. Kommt es zu Körper- oder Gesundheitsschäden, kann der Mieter auch Schmerzensgeld verlangen. Auch die sog. Folgeschäden. Dies können Schäden an Sachen des Mieters sein, Kosten für Ersatzwohnung, Sachverständigenkosten.
Ausschluss der Gewährleistungsrechte
Die Ansprüche auf Gewährleistung des Mieters werden durch Gesetz in bestimmten Fällen eingeschränkt. Die ist vor alle der Fall, wo der Mieter trotz Mangels weiter die Mietervorbehaltlos zahlt. Auch bei Verletzung der Anzeigepflicht können die Mängelansprüche des Mieters ausgeschlossen sein. Zieht der Mieter in die Wohnung ein, obwohl er weiß, dass dort Mängel bestehen, kann er keine Mietminderung oder Schadensersatz geltend machen, wenn er sich die Mängelrechte nicht bei der Übergabe vorbehält.
Auch durch eine vertragliche Vereinbarung ist teilweise die Haftungsbeschränkung des Vermieters möglich. Für bestimmte Rechte ist der Haftungsausschluss jedoch nicht möglich. Dies betrifft vor allem das Recht zur Minderung. Ansprüche aus Schadensersatz können dagegen weitestgehend beschränkt oder ausgeschlossen werden. Das Verschulden des Vermieters kann auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
Wir zeigen Ihnen die richtige Vorgehensweise bei Mietmängeln auf und vertreten sie bis in das streitige gerichtliche Verfahren – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.
