Rechtsanwalt Kündigung des Mietvertrages Bonn
Für Mietverträge über Wohnraum regelt das Gesetz die Kündigunsfristen für die Parteien. Von diesen Bestimmungen kann nur unter sehr engen Voraussetzungen abgewichen werden.
Grundsätzlich hat der Mieter beim Mietvertrag, der auf eine unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das Gesetz schreibt vor, dass die Kündigung spätestes an dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. So kommt man auf die gesamte Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten.
Vorzeitiger Auszug des Mieters
Der Mieter der Wohnung ist grundsätzlich nicht verpflichtet die Wohnung bis zur Beendigung der Kündigungsfrist zu nutzen. Dem Mieter wir auch zum Teil das Recht zugestanden, die Wohnung vorzeitig zurückzugeben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter dadurch von der Pflicht zur Entrichtung der Miete incl. Betriebskosten befreit wird. Der Vermieter ist in diesem Fall auch nicht verpflichtet, so schnell es geht einen neuen Mieter zu suchen.
Selbstverständlich sind die Parteien frei, den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses einvernehmlich zu beschließen und vorzeitig zu beenden. Hierfür ist ein entsprechender Wille beider Seiten erforderlich. Eine entsprechende Vereinbarung kann auch formlos abgeschlossen werden oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich aber, die Vereinbarung schriftlich niederzulegen.
Einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis hat der Mieter nicht. Eine Ausnahme hiervon kann jedoch in den Fällen angenommen werden, wo das Interesse des Mieters an der vorzeitigen Vertragsbedingung deutlich überwiegt und dem Vermieter ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. Ein berechtigtes Interesse wird in folgenden Fällen bejaht:
Familienzuwachs, Heirat, berufsbedingter Umzug, Umzug in betreutes Wohnen, Krankheit
Der Mieter muss dem Vermieter einen Mieter stellen, der geeignet und zumutbar ist. Da ist der Fall, wenn der Nachmieter aufgrund seiner familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse in der Lage ist, die Vertragsverpflichtungen zu erfüllen. Dem Vermieter wir dabei eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von bis zu 3 Monaten eingeräumt. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ab, kann er von dem bisherigen Mieter die Zahlung der weiteren Miete nicht verlangen. Such der Vermieter selbst nach einem Nachmieter, so kann er ggf. Aufwendungsersatz vom Mieter für die entstandenen Kosten, z.B. Aufgeben von Anzeigen, ersetzt verlangen.
Kündigungserklärung vom Anwalt prüfen
Die Kündigung muss dem Empfänger zugehen. Den Beweis dafür muss derjenige liefern, der die Kündigung erklärt. Die Kündigung muss schriftliche mit Originalunterschrift erfolgen. Es bieten sich daher folgende Möglichkeiten an:
- Einwurf-Einschreiben
- Einschreiben mit Rückschein
- Zustellung der Boten
- Zustellung durch Gerichtsvollzieher
Kündigung per Post mit normalem Brief reicht in der Regel nicht aus. Auch die per Fax oder E-Mail ist die Kündigung unwirksam, da das Schrifterfordernis nicht eingehalten wird. Die Kündigung muss auch sämtlichen Vermietern/Mietern zugehen.
Kündigt man durch einen Bevollmächtigten, so muss grundsätzlich immer eine Originalvollmacht beigefügt werden. Geschieht dies nicht, kann die Kündigung als unwirksam zurückgewiesen werden. Kündigt der Hausverwalter für den Vermieter, muss hier in der Regel keine gesonderte Vollmacht vorgelegt werden. Auch bei Kündigung bei Mehrheit auf Mieter- oder Vermieterseite, ist die Kündigung grundsätzlich von allen zu unterschreiben.
Nur bei Kündigung durch den Vermieter ist in der Kündigungserklärung die Angabe von Kündigungsgründen erforderlich. Der § 573 Abs. 3 S. 1 BGB regelt, dass der Vermieter sein berechtigtes Interesse in der Kündigung anzugeben hat und die Kündigung sonst unwirksam ist. Auch Verweisung auf frühere Schreiben reicht in der Regel nicht aus. Für den Mieter muss sich der Kündigungsgrund aus der Kündigung eindeutig ergeben, damit er prüfen kann, ob die Kündigung berechtigt ist.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter regelt der § 573 BGB. Diese sind:
- Vertragsverletzungen durch den Mieter
- Eigenbedarf
- Wirtschaftliche Verwertung
Vertragsverletzungen
Hier muss der Vermieter den Grund für die Kündigung genau benennen und dem Mieter erläutern, welche Vertragsverletzung die Kündigung begründet. Ist der Mieter zuvor abgemahnt worden, muss auf die Abmahnung Bezug genommen werden und dem Mieter erläutert werden, welche neue Pflichtverletzung er seit der Abmahnung begangen hat.
Eigenbedarfskündigung
An die Eigenbedarfskündigung des Vermieters werden strenge Anforderungen gestellt. Will der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen weitergeben, so müssen grundsätzlich der Name der Person sowie der Verwandtschaftsgrad benannt werden. Außer der Person muss auch der Bedarfsgrund benannt werden. Richtig ist dabei, die konkrete die Situation der Bedarfsperson zu schildern und klar darzulegen, warum eine Änderung der Situation erforderlich ist.
Hat der Vermieter zuvor selbst zur Miete gewohnt und hat er die Wohnung neu erworben, um dort selbst einzuziehen, reicht es aus, dem Mieter mitzuteilen, dass er die Wohnung für sich zum Wohnen erworben hat. Eine besondere Situation oder Bedarf muss er nicht darlegen.
Wirtschaftliche Verwertung
Durch diese Alternative soll dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt werden, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn deren Fortbestand ihn an der geplanten Verwertung hindert. Als Verwertungsgrund gelten Abriss, Änderung der Nutzungsart oder Verkauf. Nicht unter die Verwertung fällt für den Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung teurer neu zu vermieten oder als Wohnungseigentum zu veräußern.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf oder der wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung ist an eine Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB gebunden. Diese regelt, dass der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen kann, wenn an der Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
Außerordentliche befristete Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Das Mietrecht regelt mehre Fälle, wo dem Mieter unter besonderen Umständen ein das Recht eingeräumt wird, sich vom Mietverhältnis zu lösen. Das sind Fälle der Kündigung in folgenden Fällen
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters: nach Zugang der Modernisierungsankündigung räumt § 555d Abs. 1 BGB dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein.
Bei Verweigerte Untervermietungserlaubnis wird gemäß § 540 Abs. 1 S.2 dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eigeräumt. Ein Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn die Erlaubnis verweigert wird und dem Mieter tatsächlich kein Anspruch auf Untermieterlaubnis zusteht.
Auch die Mieterhöhung gibt dem Mieter nach § 561 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats die Möglichkeit, die Kündigung zu erklären.
Fristlose Kündigung vom Rechtsanwalt prüfen
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses setzt eine Verletzung der vertraglichen Pflicht voraus. Dabei ist ein Verschulden nicht zwingend erforderlich. Das Verschulden ist bei der Frage relevant, ob das weitere Festhalten an dem Mietverhältnis noch nach § 543 Abs. 1 BGB zumutbar ist.
Eine fristlose Kündigung setzt darüber hinaus in der Regel eine Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen voraus. Die Schriftform ist dabei nicht zwingend vorgeschrieben, ist aber aus Gründen der Beweissicherung auf jeden Fall zu empfehlen. Wir das vertragswidrige Verhalten vor dem Zugang der Kündigung eingestellt, so ist die Kündigung nicht begründet.
Eine der wichtigsten und häufigsten Gründe für eine vermieterseitige Kündigung ist der Zahlungsverzug des Mieters. Diese ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt und wird für die Wohnraummiete durch die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB ergänzt.
Nicht jeder Zahlungsrückstad begründet eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Deshalb ist wichtig zu wissen, was genau darunter fällt.
Der Zahlungsverzug kann nur auf Zahlungsverzug hinsichtlich der zu zahlender Miete gestützt werden. Deshalb fallen darunter die Beträge, die aufgrund einer wirksamen Mieterhöhung entstanden sind oder aufgrund der einbehaltenen Miete wegen Mietminderung rückständig sind. Auch Verzug mit der Zahlung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale kann eine Kündigung begründen. Keine Kündigung wegen Zahlungsverzug begründen
- Zahlung der Mietkaution,
- Prozesskostenerstattung,
- Zinsen auf Mietrückstände,
- Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.
Auch Zahlungsverzug wegen Mietrückstandes setzt grundsätzlich ein Verschulden voraus. Dabei hat kann der Mieter sich in der Regel nicht darauf berufen, dass er kein Geld hat oder das Jobcenter die Miete nicht überwiesen hat. Das Jobcenter ist kein Erfüllungsgehilfe des Mieters.
Wie berechnet man richtig die Höhe des Zahlungsrückstandes für eine Kündigung?
- Alternative (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 S. 1 BGB) erfordert einen Zahlungsrückstand in Höhe von einer Miete zzgl. 1 Euro, wenn der Rückstand sich aus zwei aufeinander folgenden Monaten ergibt. Hier ist eine sehr genaue Berechnung und Anrechnung der geleisteten Teilzahlungen des Mieters erforderlich, wenn der Mieter immer unregelmäßig und in Teilen zahlt.
- Alternative (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB) erfordert den Zahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 2 Monatsmieten. Über welchen Zeitraum die Miete nicht gezahlt wird, ist dabei irrelevant.
Rechtsanwalt Mietrecht Bonn: Wir prüfen Sie die Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung, die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochener Kündigung oder verfassen für Sie die Kündigungserklärung des Mietverhältnisses, damit Sie auf der sicheren Seite stehen und nicht den Folgen einer unwirksamen Kündigung ausgesetzt sind.
Wir prüfen Sie die Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung, die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochener Kündigung oder verfassen für Sie die Kündigungserklärung des Mietverhältnisses, damit Sie auf der sicheren Seite stehen und nicht den Folgen einer unwirksamen Kündigung ausgesetzt sind – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.
