Rechtsanwalt Kaution Bonn
Die Abrechnung über die Kaution bietet die im Mietverhältnis viel streitpotential. Die Mieter sind immer daran interessiert, die Mietsicherheit möglichst schnell nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu erhalten. Die Vermieter entgegen wollen ihre eventuell vorhanden Schadenersatzansprüche prüfen lassen und u.a. mögliche Ansprüche auf Nachzahlung der noch nicht abgerechneten Betriebskosten sicherstellen.
Wann schuldet Mieter Kaution?
Grundsätzlich schuldet der Mieter keine Kaution. Er schuldet die Kaution nur dann, wenn dies gesondert vereinbart wurde. In der Regel findet sich eine entsprechende Vereinbarung in jedem Mietvertrag. Diese ist für beide Seiten auch zu empfehlen. Wird eine Kaution für Wohnraum vereinbart, ist die Vorschrift des § 551 BGB zwingend zu beachten.
Eine Ausnahme von der Notwendigkeit einer Vereinbarung findet sich in §§ 563, 563a BGB. Übernehmen nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis seine Erben und ist bislang keine Kaution vereinbart oder hat der Mieter kein gezahlt, kann der Vermieter die Stellung einer Kaution verlangen.
Der Vermieter kann die Zahlung der Kaution grundsätzlich sofort verlangen. Maßgeblich ist zunächst die Parteivereinbarung. Ist die Kaution duch Zahlung einer Geldsumme zu erbringen, so ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen Teilzahlungen zu erbringen. Diese Vorschrift ist im Wohnraum zwingend.
Zu beachten ist, dass der Kautionsanspruch auch verjähren kann. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre nach dem Ablauf des Jahres, in dem die Zahlung der Kaution fällig war. Dann kann der Vermieter die Zahlung der vereinbarten Kaution nicht mehr verlangen.
Ist der Kautionsanspruch noch nicht verjährt, kann der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Stellung der Kaution verlangen, sofern sein Sicherungsbedürfnis noch fortbesteht und der Miert die Kaution vertragswidrig nicht gezahlt hat.
Wie hoch darf Kaution sein? Kautionszahlungsanspruch von Rechtsanwalt prüfen.
Die maximale Höhe der Kaution beim Wohnraum ist gesetzlich zwingend geregelt. Diese darf gemäß § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenen (netto) Miete ohne als Pauschal oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Spätere Mieterhöhungen haben auf die Kautionshöhe keinen Einfluss. Nach § 551 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Barkaution zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Keine Verzinsungspflicht gilt für Jugend- und Studentenwohnheime. Die angelaufenen Zinsen erhöhen den Kautionsbetrag. Eine Ausnahme von der gesetzlichen Regelung ist möglich, sofern nur besondere Risiken abgesichert werden müssen.
Welche Formen der Kaution gibt es?
Die gängigste Form der Sicherheitsleistung bei Wohnraummiete bleibt die Barkaution. Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 S. 1 BGB verpflichtet die Barkaution bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dabei muss sichergestellt sein, dass die Anlage getrennt von dem restlichen Vermögen des Vermieters erfolgt. Dies soll gewährleisten, dass die Kaution insolvenzsicher ist und nicht von Gläubigern des Vermieters gepfändet werden kann.
Daneben kann auch ein Sparbuch verpfändet werden. Möglich ist auch die Abtretung der Forderungen gegen Dritte, z.B. auf Auszahlung der Konto- oder Sparguthaben, oder Bürgschaft. Bei der Bürgschaft muss beachtete werden, dass die Schriftform des §§ 766 BGB eigehalten werden muss. Wenn der Mieter ein Sparbuch verpfänden möchte, reicht es, wenn der Mieter auf sich ein Sparbuch anlegt und seiner Bank anzeigt, dass der dieses verpfändet. Die Bank trägt daraufhin einen Sperrvermerkt ein, so dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters über das Geld nicht verfügen kann. Die Herausgabe des Sparbuches an den Vermieter ist hierfür nicht erforderlich.
Gibt der Mieter nur das Sparbuch an den Mieter heraus, ohne die Bank davon in Kenntnis zu setzen, handelt es sich dabei um eine Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank.
Wann muss der Vermieter über die Kaution abrechnen? Abrechnung von Anwalt prufen.
Eine gesetzliche Regelung über die Abrechnungsfrist gibt es nicht. Dem Vermieter wird auf jeden Fall nach Beendigung des Mietverhältnisses eine bestimmte Abrechnungs- und Überprüfungsfrist eingeräumt. Diese ist im konkreten Fall zu ermitteln und bewegt sich im Rahmen von zwei bis sechs Monaten. Ist die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden und bestehen seitens des Vermieters keine Forderungen auf Schadensersatz, so kann der Vermieter nach gängiger Rechtsprechung einen angemessen Einbehalt für die noch abzurechnenden Betriebskosten bei der Abrechnung über die Kaution geltend machen. Die Höhe des Einbehaltes richtet sich nach der zu erwartenden Nachforderung. Hat der Mieter bei Abrechnung über die Betriebskosten immer Gutschriften erhalten, so ist in der Regel davon auszugehen, dass ein Einbehalt nicht gerechtfertigt ist.
Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution verjährt auch in einer Frist von drei Jahren ab der Fälligkeit der Abrechnung. Man muss aber beachten, dass man grundsätzlich auch mit einer verjährten Forderung noch aufrechnen kann.
Bei der Abrechnung der Kaution muss der Vermieter dem Mieter angeben, wie hoch die Kaution nebst angelaufenen Zinsen ist und ggf. angeben, mit welchen konkreten Forderungen er die Kaution verrechnet. Behält der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution ein, ohne berechtige Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, kann der Mieter ihm entstandene Anwaltskosten ersetzt verlangen.
Was passiert mit Kaution bei Veräußerung der Mietsache?
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Der alte Mietvertrag gilt daher mit dem neuen Vermieter weiter fort. Der Veräußerer schuldet dann dem Erwerber die Herausgabe der geleisteten und noch nicht verbrauchten Kaution. Dabei bleibt der Mieter doppelt abgesichert. Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution von dem neuen Vermieter nicht erlangen, hat er gemäß § 566a S. 2 BGB die Möglichkeit die Kaution von dem alten Vermieter einzufordern. Der alte Vermieter kann aus dieser Haftung nur durch eine Vereinbarung mit Zustimmung des Mieters entlassen werden.
Was ist durch die Kaution abgesichert?
Die Ansprüche, die durch Kaution gesichert sind, sind die Mietzahlungen, Zahlungen der Betriebskosten, Nachzahlungen aus der Abrechnung über die Betriebskosten, Schadensersatzansprüche sowie auch die Kosten des Rechtsstreits.
Kann Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen?
Diese Möglichkeit besteht. Dies ist aber nur möglich, sofern die Forderungen unbestritten oder bereits rechtskräftig festgestellt sind oder die Befriedigung aus der Kaution auch dem Interesse des Mieters dient. Sofern diese erfolgt, hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Widerauffüllung der Kaution bis zur vereinbarten Kautionshöhe. Viele Mieter zahlen bei Beendigung des Mietverhältnisses die letzten Mieten nicht in der irrtümlichen Auffassung, dass der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen kann. Hierzu ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet.
Wir übernehmen für die Prüfung der Kautionsabrechnung und vertreten bei streitigen Fragen und Auseinandersetzungen – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.
