Rechtsanwalt Gewerbemiete Bonn

Der Gewerbemietvertrag dient der Anmietung von Geschäftsräumen oder sonstigen Räumen zur Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit. Bei einem Gewerbemietvertrag sind viele Regelungen frei verhandelbar. Die zahlreichen gesetzlichen Mieterschutzvorschriften gelten nicht. Es ist daher von vorne rein wichtig, sich seiner Rechte und Verpflichtungen bewusst zu werden und den Mietvertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen.

Form des Mietvertrages

So kann der Gewerbemietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Eine bestimmte Laufzeit ist für den Gewerbemietvertrag nicht vorgeschrieben. Bei den Gewerbemietverträgen wird meistens eine lange Laufzeit vereinbart, ohne dass das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Bei der Gewerberaummiete gilt auch der § 550 BGB. Danach gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wurde. Auch eine Kündigung ist erst zum Ablauf des einen Jahres ab Überlassung der Räumlichkeiten möglich.

Natürlich empfiehlt es sich einen Mietvertrag schriftlich abzuschließen. Der Schriftform genügt es, wenn die wesentlichen vertraglichen Bestimmungen, wie Vertragsparteien, Mietsache, Laufzeit und Mietzins geregelt sind. Dies dient nicht nur dem Beweiszweck, sondern auch dem Schutz des Erwerbes der Gewerbeimmobilie. Oft werden Mietobjekte zur Miete angeboten, die noch gar nicht fertiggestellt sind. Hier ist es wichtig, die Mietsache so genau wie möglich zu beschrieben. Dabei kann Bezug auf die Pläne und Baubeschreibung genommen werden.

Umlage der Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung durch Anwalt prüfen

Im Vergleich zur Wohnraummiete können bei dem Gewerbemietvertrag auf den Mieter viel mehr Betriebskosten umgewälzt werden. Der § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, der auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist gilt im Gewerberaummietrecht nicht. Ob die Kosten im konkreten Fall ungelegt werden können ist daher nur nach §§ 134, 138 BGB, die Heizkostenverordnung und ABG-Recht zu prüfen. So könne die Kosten der Verwaltung grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden. Auch Kosten der Werbemaßnahmen sind umlagefähig, sofern der Vermieter die Werbung für die gesamte Anlage übernimmt und der Mieter davon profitiert. Hierfür bedarf es aber einer besonderen Vereinbarung im Mietvertrag. Auch Kosten der Instandsetzung- und Instandhaltung können auch formularmäßig umgelegt werden. 

Schönheitsreparaturen bei Gewerbemiete

Genauso wie im Wohnraummietrecht, können die Kosten für Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich finden die entsprechenden Regelungen auch auf Gewerbemiete Anwendung. Dies gilt auch für die Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen und starre Renovierungsfristen vorsehe oder den Mieter neben der Anfang- auch zur Endrenovierung verpflichten.  Der Umfang der Schönheitsreparaturen kann jedoch vertraglich ausgeweitet werden.

Festlegung des Mietzweckes

Besonders wichtig ist auch die Festlegung des Mietzweckes. Dort wird in der Regel konkret festgelegt, welches Gewerbe in den Räumen betrieben werden kann und wie die Nutzung konkret ausgestaltet werden muss. Ist im Mietertrag als Nutzungszweck z.B. Gaststätte eingetragen, so muss das Mietobjekt sich in einem Zustand befinden, der eine Aufnahme des Betriebes einer Gaststätte erlaubt. Anderenfalls ist das Mietobjekt mit einem Mangel behaftet. Der Vermieter muss sich daher beim Abschluss des Mietvertrages bewusst machen, für welche Eigenschaften der Mietsache er einstehen will.

Miethöhe bei Gewerbemiete

Gewerbemiete ist frei verhandelbar und muss sich nicht am bestimmten Mietspiegel orientieren. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse sind auf die Gewerbemiete nicht anwendbar. Die §§ 557 ff. BGB gelten für Gewerbemiete nicht. Der Vermieter hat daher keine Möglichkeit die Miete einseitig anzupassen. Dies ist mangels anderweitiger Vereinbarungen im Mietvertrag nur bei Zustimmung des Mieters möglich. Beim Abschuss des Mietvertrages ist daher zu überlegen, ob man eine Mietanpassungsklausel reinnimmt, z.B. eine Index- oder Staffelmiete oder sich eine Änderung der Miete anderweitig vorbehält.  Oft wird der Mietzins auch an einen konkreten Umsatz geknüpft (sog. Umsatzmiete). Möglich ist es auch, dem miete eine sog. Änderungskündigung auszusprechen. Hierfür kündigt der Vermieter den Vertrag ordentlich und bietet gleichzeitig einen neuen Mietvertrag unter abgeänderten Mietzins an. Diese Kündigungsmöglichkeit bietet sich allerdings nur bei unbefristeten Mietverträgen.

Betriebspflicht für Gewerberäume

Grundsätzlich ist der Mieter zum Gebrauch der Mietsache nicht verpflichtet. Oft ist es aber für den Vermieter wichtig, dass der Betrieb kontinuierlich läuft. Dies ist der Fall, wenn Umsatzmiete vereinbart wurde oder die Attraktivität des Mietobjektes für andere Mieter davon abhängt, z.B. bei Einkaufspassagen. Die Betriebspflicht umfasst vor allem die Pflicht des Mieters sich an bestimmte Öffnungszeiten zu halten bestimmtes Sortiment an Waren anzubieten. Zusammenhängend damit kann auch eine bestimmte Dekorations- und/oder Beleuchtungspflicht vereinbart werden. On eine Betriebspflicht wirksam vereinbart wurde, ist im konkreten Fall zu prüfen. Maßgeblich ist das, was branchenüblich ist. Geht der Mieter der wirksam vereinbarten Betriebspflicht nicht nach, muss der Vermieter diesen zuerst abmahnen. Erst nach einer Abmahnung, kann er eine evtl. vereinbarte Vertragsstrafe geltend machen, auf Erfüllung der Betriebspflicht klagen oder ggf. fristlos kündigen.

Konkurrenzschutz bei Gewerbemiete

Der Konkurrenzschutz muss grundsätzlich nicht besonders vereinbart werden und ergibt sich aus der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Konkurrenzschutz kann auch Vertraglich ausgestaltet oder auch ausgeschlossen werden. Verstößt der Vermieter gegen den Konkurrenzschutz, so kann der Mieter vom Vermieter die Erfüllung seiner Verpflichtungen verlangen. Daneben kann er auch als Druckmittel die Miete zurückbehalten, aber auch Ansprüche auf Schadensersatz und Mietminderung geltend machen.

Mischmietverhältnisse

Es gibt Mietverträge, die die Nutzung der Mietsache sowohl zu Wohnräume als auch zu gewerblichen Mietzwecken vorsehen. Hier gilt die Regel, dass das Mietverhältnis einheitlich nach Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht zu beurteilen ist. Welches Recht anzuwenden ist, richtet sich danach, welchen Bereich das Mietverhältnis schwerpunktmäßig zuzuordnen ist. Die Größe der Fläche der Mieträume hat in der Regel nicht die ausschlaggebende Bedeutung. Vielmehr ist der Wille der Parteien und der Nutzungszwecke von entscheidender Relevanz. Kann der Schwerpunkt nicht eindeutig festgestellt werden, gilt im Zweifel das Wohnraummietrecht, da dieses den umfassenderen Schutz bietet.

Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen durch Rechtsanwalt prüfen lassen

Ist mietvertraglich zur ordentlichen Kündigung nicht geregelt, gilt für Gewerberaummiete die gesetzliche Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag des Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Dies sind 6 Monate. Ist das Mietverhältnis befristet, ist die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung ausgeschlossen.

Auf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberaum finden die §§ 573 BGB und § 314 BGB Anwendung. Ein wichtiger Grund liegt grundsätzlich vor, wenn der anderen Partei das Festhalten am Vertrag wegen Pflichtverletzung der anderen Partei nicht zugemutet werden kann. Was wuchtigen Grund im konkreten Fall darstellt, kann im Mietvertrag genau festgelegt werden. Der wichtiger Grund bei Zahlungsverzug liegt u.a. dann vor, wenn der Mieter

  • mit Zahlung der Miete mit zwei auf einander folgenden Terminen ganz oder in Höhe eines nicht unerheblichen Teiles in Verzug ist, oder
  • im Zeitraum, der sich über mehr als zwei Terminen erstreckt, mit Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Wir übernehmen für Sie die Gestaltung der gewerblichen Mietverträge und prüfen deren Inhalt im Falle von streitigen Fragen und Auseinandersetzungen – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.

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