Rechtsanwalt Betriebskostenabrechnung Bonn
Viele Streitigkeiten im Bereich des Wohnraumietrechtes entstehen auf der Grundlagen von fehlenden oder fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen. Fast in jeder Betriebskostenabrechnung lassen sich Fehler finden, die dazu führen, dass für die Betriebskosten zu viel oder zu wenig abgerechnet wurde. Es ist daher wichtig, die Betriebskosten immer genau zu prüfen und zunächst ggf. mir den bisherigen Abrechnungen zu vergleichen. Oft ist es aber nicht leicht sich überhaupt einen Überblick über die abgerechneten Kosten zu verschaffen. Grundsatz ist aber, dass die Abrechnung für den Mieter einfach, verständlich und nachvollziehbar sein muss.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind Kosten, die durch das Eigentum und den Gebrauch des Grundstückes und Gebäudes entstehen. Dies bestimmt der § 556 Abs. 1 S. 2 BGB.
Welche Kosten genau darunter fallen, bestimmt sich nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dies sind zunächst die öffentlich-rechtlichen Laste, wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren und die Zinsen des durch Grundpfandrecht gesicherten Darlehens.
Die Umlage der Betriebskosten erfordert eine Vereinbarung. Ist nichts vereinbart worden, können die Betriebskosten nicht umgelegt werden. Eine Vereinbarung bedarf auch hier nach § 550 BGB grundsätzlich der Schriftform. Möglich ist aber, dass die Betriebskosten durch schlüssiges Verhalten auf den Mieter umgelegt werden. Hierfür reich in der Regel aus, dass der Mieter die Zahlung der Betriebskosten über Jahre übernommen hat. Im Einzelfall kann auch eine Änderung der Betriebskostenvereinbarung durch schlüssiges Verhalten erfolgen.
Was unter die vereinbarten Betriebskosten fällt, muss sich aus der Vereinbarung genau ergeben. Pauschale Verweis, der Mieter trägt alle Betriebskosten, sagt noch nichts darüber aus, welche Kosten vereinbart wurden. Dies bedeutet auch nicht, dass einfach alle Betriebskosten im Sinne der BetrKV damit umgelegt sind. Verweist die Klausel auf die Betriebskostenverordnung, so reicht dies aus. Die BetrKV muss dafür nicht gesondert vorgelegt oder in den Vertragstext eingefügt werden.
Werden im Mietvertrag nur einzelne Kosten aufgezählt, so ist davon auszugehen, dass grundsätzlich nur deren Umlage gewünscht und vereinbart ist.
Es wird unterschieden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören
- Finanzierungskosten, Kanal- und Erschließungskosten, Anliegergebühren,
- Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten,
- Verwalterkosten.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den umfang der Betriebskosten zu vereinbaren. Dabei unterscheidet man zwischen:
Betriebskostenvorauszahlungen – dies ist ein bestimmter Betrag, der auf die zu erwartenden monatlichen Kosten zu zahlen ist und über den in der Regel jährlich abgerechnet wird. Wir über die Betriebskosten und Heizkosten eine gesonderte Vorauszahlung vereinbart, so muss über diese Vorauszahlungen auch getrennt abgerechnet werden. Dabei muss die Höhe der vereinbarten Vorauszahlung angemessen sein.
Sind die Vorauszahlungen zu gering angesetzt worden, so kann der Vermieter vom Mieter die Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 561 Abs. 4 BGB verlangen. Werden sie Vorauszahlungen zu hoch angesetzt, ermäßigen sich die Vorauszahlungen nicht automatisch, vielmehr muss der Mieter diese Forderung durch Abgabe einer schriftlichen Erklärung gemäß § 560 Abs. 4 BGB geltend machen.
Beachten muss man auch, dass zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen und entsprechend hoher Nachforderungsbetrag das Recht des Vermieters auf die Zahlung nicht verwehren. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen kostendeckend zu bestimmen.
Wird zwischen den Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, sind damit sämtliche Zahlungen auf die Betriebskosten abgedeckt. Der Vermieter braucht im Gegenzug über die Pauschale nicht abzurechnen. Eine spätere Erhöhung der Pauschalge kann der Vermieter nur verlagern, wenn die Parteien dies im Mietvertrag vereinbart haben. Ermäßigen sich dagegen die Betriebskosten, so ist die Pauschale gemäß § 560 Abs. 3 BGB zu reduzieren.
Abrechnung des Vermieters vom Rechtsanwalt durchsetzen und prüfen
Werden Vorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet darüber abzurechnen. Tut er dies nicht, hat der Mieter das Recht, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten. Dies kann er solange tun, bis der Vermieter endlich über die Betriebskosten abrechnet.
Viele wissen nicht, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht die Zahlung der Vorauszahlungen fordern kann. Vielmehr muss der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen und dann die entsprechende Nachforderung aus der Abrechnung verlangen.
Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Tut der Vermieter dies nicht, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an Vorauszahlungen geltend machen und den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verklagen. Darüber hinaus kann der Mieter vom Vermieter alle Vorauszahlungen zurück verlangen, wenn der Vermieter über die Vorauszahlungen innerhalb der Jahresfrist nicht abgerechnet hat und das Mietverhältnis bereits beendet ist.
Ausschlussfrist
Darüber hinaus regelt das Gesetz in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine sog. Ausschlussfrist, die den Mieter berechtigt, die Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnung zu verweigern, wenn die Abrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Der Vermieter hat daher darauf zu achten, dass die Abrechnung dem Mieter nachweisbar rechtzeitig zugeht. Der Vermieter kann nur im Einzelfall sich darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Sie gilt z.B., wenn der Vermieter zur Erstellung der Abrechnung auf Mitwirken Dritter angewiesen ist und deren Abrechnung abwarten muss (Strom-, Wasser- oder Gasabrechnung). Der Vermieter kann auch rechtzeitig eine Abrechnung erstellen und sich die Nachberechnung vorbehalten, bis die fehlende Abrechnung Dritter erfolgt ist.
Bei einem Vermieterwechsel, z.B. in Folge eines Kaufes, ist dann der neue Eigentümer für die laufende Abrechnung zuständig. Bei einer Erbschaft trifft die Abrechnungspflicht den Erben. Erfährt der Erbe von dem Erbfall erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist Kenntnis, so hat er die Verspätung in der Regel nicht zu vertreten.
Formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung vom Anwalt prüfen
Bei einer Betriebskostenabrechnung unterscheidet man, ob die Abrechnung formell und materiell ordnungsgemäß ist.
Formell ordnungsgemäß ist sie, wenn sie eine geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung für den Mieter so klar und verständlich ist, dass er sie leicht nachvollziehen kann.
Dies ist in der Regel bei einer Abrechnung anzunehmen, die folgende Punkte beachtet:
- Aufstellung der einzelnen Kosten mit den jeweiligen Abrechnungsbeträgen,
- Verteilerschlüssel,
- Berechnung des Anteils des Mieters,
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß, so ist die Abrechnung nicht fällig. Verstreicht dabei die Abrechnungsfrist, ist der Vermieter mit Nachforderung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausgeschlossen.
Materiell ordnungsgemäß ist die Abrechnung, wenn sie inhaltlich richtig ist. Hier geht es dann um die Frage, ob der Vermieter die abgerechneten Kosten auf den Mieter überhaupt umlegen darf (Umlagefähigkeit der Betriebskosten) und richtigerweise der vereinbarte Verteilerschlüssel verwendet wurde.
Hier sollte man darauf achten, ob der Leerstand richtig berücksichtigt und bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohn- und Gewerbeeinheiten in einer Immobilie), ein Vorwegabzug der Kosten der Gewerbeflächen gemacht wurde.
Einwendungsrecht des Mieters
Der Mieter hat das Recht und die Möglichkeit die Abrechnung der Betriebskosten auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und ggf. die Einwendungen dagegen geltend zu machen. Die Einwendungsfrist beträgt gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB 12 Monate und beginnt mit der Zustellung der Abrechnung.
Hierfür kann er vom Vermieter verlangen, die Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen zu bekommen. Die Abrechnungsunterlagen sind dem Mieter grundsätzlich im Original am Sitz des Vermieters zur Verfügung zu stellen. Der Mieter kann sich dabei Kopien anfertigen. Übersendet der Vermieter die Unterlagen dem Mieter oder stellt ihm Kopien zur Verfügung, kann er die hierfür entstandenen Kosten vom Mieter ersetzt verlangen. In der Regel sind die Kosten in Höhe von 0,25 Cent pro Kopie angemessen.
Für den Mieter ist es oft sehr schwer, die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Wir bieten den Mieter einen Service rund um die Prüfung der Abrechnung und fordern bei dem Vermieter die Vorlage sämtlicher Belege ein. Der Vermieter muss rechtzeitig und richtig abrechnen, um nicht auf den Kosten der Nachforderungen sitzen zu bleiben. Rechtsanwalt Mietrecht Bonn unterstützt Sie dabei!
