Kann Vermieter den Mietvertrag über Pkw-Stellplatz/Garage kündigen?
Diese Frage beschäftigt viele Mieter. Grundsätzlich wiegt man sich in Sicherheit, dass solange das Mietverhältnis über die Wohnung fortbesteht, der Vertrag über den Stellplatz sicher ist und nicht einfach so gekündigt werden kann.
Es lohnt sich aber zu prüfen, welche Regelungen zum Vertrag über die Stellplatzmiete getroffen wurden. Oft wird über die Miete des Stellplatzes ein separater Vertrag abgeschlossen. Die Rechtsprechung geht dabei davon aus, dass in diesem Fall die Vermutung dafür Spricht, dass die beiden Verträge über Wohnraum und Stellplatz separat gelten und getrennt kündbar sein sollen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die beiden Verträge nicht auf einander Bezug nehmen und dabei für den Stellplatz gesonderte Kündigungsfristen gelten sollen. Dabei handelt es sich bei den Stellplatz nicht um Wohnraum, so dass für die Kündigung solcher Verträge keine besonderen mietvertraglichen gesetzlichen Regelungen berücksichtigt werden und kein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Nach Auffassung der Rechtsprechung spielt es auch keine Rolle, dass die Wohnung und der Stellplatzt auf einem Grundstück liegen.
Sind im Mietvertrag über den Stellplatzt keine besonderen Regelungenüber die Kündigungsfristen getroffen , gilt die gesetzliche Regelung des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB:
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig, …
- wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Der BGH hielt daher die Kündigung einer Garage in einem Fall für zulässig, wo über die Anmietung der Garage nur ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde, die Garage im Wohnraummietvertrag gar nicht erwähnt wurde und die Garage sich auf einem von der Mietwohnung gesondertem Grundstück befunden hat (BGH, Urteil vom 12.11.2011, Az. VIII ZR 251/10).
Ist die Stellplatzmiete mit dem Wohnraummietvertrag verbunden, kann der Mieter den Stellplatz nicht einfach kündigen, wenn er dafür keine Verwendung mehr hat. Vielmehr muss er sich mit dem Vermieter darüber einigen, dass der Stellplatz aus dem Mietvertrag rausgenommen wird. Anderenfalls muss der Mieter die Kosten dafür weiter tragen. Es muss aber beachtet werden, dass auch die Untervermietung des Stellplatzes einer Zustimmung des Vermieters bedarf.
Anwalt Mietrecht Bonn
