Rechtsanwalt Mietvertrag prüfen Bonn
Meistens werden beim Abschluss mietvertraglicher Vereinbarungen vorformulierte Vertragstexte verwendet. Diese enthalten oft unwirksame Klauseln. Damit man beim Abschluss des Mietvertrages auf der sicheren Seite ist, lohnt es sich sowohl beim Abschluss des Mietvertrages als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses, den Mietvertrag prüfen zu lassen.
Kann ich den Mietvertrag auch mündlich abschließen?
Der Mietvertrag kann grundsätzlich ohne Einhaltung einer bestimmten Schriftform abgeschlossen werden. Es reich dabei, dass die Parteien sich darüber einigen, dass eine bestimmt Sache gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen wird. Besteht kein schriftlicher Mietvertrag, so bestimmt das Gesetz in § 550 BGB, dass der Mietvertrag als für eine unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und frühestens nach Ablauf von 1 Jahr gekündigt werden kann. Es empfiehlt sich immer als Gründen der Beweissicherung den Mietvertrag schriftlich abzuschließen und dort zumindest die wichtigsten Absprachen zu treffen, insbesondere über die Höhe der Miete, Dauer der Überlassung und nähere Bezeichnung der Mieträumlichkeiten.
Es gibt weitere zahlreiche Vorschriften im Mietrecht, die die Textform für bestimmte Erklärungen im Rahmen des Mietvertrages vorschreiben. Dies gilt insbesondere für die Kündigung und den Kündigungswiderspruch. Diese müssen immer schriftlich erfolgen.
Wer ist Partei des Mietvertrages?
Als Parteien des Mietvertrages gelter regelmäßig die Personen, die im Rubrum des Mietvertrages bezeichnet werden. Dieser kann aus mehreren Personen auf Seiten des Mieters und des Vermieters bestehen. Oft wird der Mietvertrag nicht oder nicht von allen Personen unterschrieben, die im Rubrum des Mietvertrages bezeichnet werden. Unterzeichnet dem Mietvertrag eine andere Person, so ist in der Regel davon auszugehen, dass diese auch die Vertragspartei geworden ist. Unterzeichnet nur eine von mehreren Personen, muss man die Frage prüfen, ob die anderen im Rubrum genannten Personen durch die unterzeichnende Peron wirksam vertreten wurden.
Heiratet der Mieter später, und zieht der Ehegatte oder Lebensgefährte mit ein, werden diese nicht automatisch Vertragspartner. Dies betrifft auch die minderjährigen Kinder des Mieters, auch wenn sie von Anfang an mit in die Wohnung einziehen. Aber auch später, wenn die Kinder volljährig werden, werden sie nicht zur Vertragspartei.
Scheitert die Ehe oder die Lebensgemeinschaft, hat dies nicht direkt eine Auswirkung aus das Mietverhältnis. Zieht der Partner, der auch Mietpartei ist, aufgrund der Trennung aus der Wohnung aus, bedeutet dies nicht gegenüber dem Vermieter weiter die Entrichtung der Miete schuldet. Für Forderungen aus dem Mietverhältnis haften beide gegenüber dem Vermieter in voller Höhe.
Sind sie die Partner nicht darüber einig, wer in der früher gemeinsamen Wohnung verbleiben kann, kann die Zuweisung der Ehewohnung oder Teile davon gemäß § 1361b BGB für sich beantragen. Auch nach Vorschriften über den Gewaltschutz (GewSchG) kann eine nicht nur vorübergehende Wohnungszuweisung beantragt werden.
Beim Tod des Vermieters tritt der Erbe oder die Erbengemeinschaft an seine Stelle.
Beim Tod des Mieters übernehmen auch die Erben den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft dann weiter verpflichtet sind, die Miete für das Wohnraum zu entrichtet. Es gilt daher hier darauf zu achten, den Mietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Her gelten die Sonderregelungen der §§ 563, 564 BGB. Der § 564 Abs. 2 BGB gewährt dabei den Parteien ein Sonderkündigungsrecht. Dabei wird auch dem Vermieter ein Kündigungsrecht eingeräumt, ohne dass er hierfür ein besonderes berechtigtes Interesse nachweisen muss. Die Frist für die Erklärung der Kündigung beträgt einen Monat und beginnt mit der Kenntnis vom Tode.
Kann ich die Wohnung an Dritte untervermieten?
Die Untervermietung bedarf nach der gesetzlichen Regelung des § 553 BGB der Erlaubnis durch den Vermieter. Nicht jeder Fall der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten fällt unter die Untervermietung. Unter der Untervermietung versteht man grundsätzlich die Überlassung gegen Entgelt. Nicht unter die Untermiete fällt die Überlassung der Wohnung an nahe Familienangehörige, z.B. Kinder, Ehegatten, Eltern, Haushaltsangestellte, Pflegepersonal oder Besucher. Dem Mieter kann beim Vorliegen von berechtigtem Interesse sowie bei teilweiser Untervermietung ein Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung zustehen.
Verbot der Zweckentfremdung des Wohnraumes
Grundsätzlich werden in den Wohnraummietverträgen die Räume ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet. Jede andere Nutzung fällt unter den vertragswidrigen Gebrauch und kann ggf. zu einer Kündigung führen. Enthält der Mietvertrag über Wohnraum keine besondere Nutzungsregelung, so ist grundsätzlich eine Nutzung für manche Tätigkeiten mit abgedeckt, z.B. Schriftsteller, Tagesmutter, Heimarbeit am PC.
Mittlerweile ist die Nutzung von Wohnraum gesetzlich eingeschränkt. Gemeint ist dabei ein Verbot der Zweckentfremdung. Dieser soll in Gebieten mit unzureichendem Wohnraum den Bestand an Wohnungen schützen. Aufgrund dieses Gesetzes haben die Gemeinden Satzungen erlassen, dass der Wohnraum nur mit Genehmigung der Gemeinde zu anderen als den Wohnzwecken verwendet werden darf. Verstößt der Vermieter gegen das Zweckentfremdungsverbot und vermietet den Wohnraum als Gewerbefläche bedeutet dies nicht, dass der Mietvertrag unwirksam ist. Vielmehr kann dies mit einem Bußgeld geändert werden.
Höhe der Miete im Mietvertrag von Anwalt prüfen und den Mietpreises rügen
Grundsätzlich sind die Parteien frei, die Höhe der Miete für einen Wohnraum zu bestimmen. Die Höhe der Miete findet ihre Grenzen dort, wo die Miete gegen das Verbot der Mietpreisüberhöhung des § 5 WiStG oder die Strafnorm des Mietwuchers nach § 291 StGB verstößt und die ortsübliche Vergleichsmiete um 15%, 20% oder 50% überschreitet.
Die jüngsten Reformen des Mietrechtes brachten die Regelungen zur sog. Mietpreisbremse. Dabei wurde neu geregelt, dass bei Neuabschluss des Mietvertrages die Miete die Grenzen der ortsüblichen nur um 10% überschreiten darf. Liegt die Miete beim Vertragsabschluss deutlich höher, hat der Mieter einen Anspruch darauf vom Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages die Auskunft über die Höhe der Vormiete zu verlangen. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, z.B. umfassende Modernisierung berufen wollen, müssen auch ohne eine Aufforderung Auskunft erteilen. Verletzt der Vermieter die Pflicht zur Auskunft, kann er nur die ortsübliche Miete zzgl. 10% verlangen.
Welche Miete als ortsübliche zu bezeichnen ist, kann man dem Mietspiegel entnehmen. Liegt für das Gebiet kein Mietspiegel vor, kann auf Vergleichsmietdatenbanken oder andere vergleichbare statistischen Erhebungen zurückgegriffen werden.
Wird im Mietvertrag die Mietpreisgrenze überschritten, ist die Vereinbarung über die Miethöhe unwirksam. Als vereinbarter Betrag wird die zulässige Miete angesehen. Der Mieter hat dann gegen den Vermieter ggf. den Anspruch auf Rückzahlung zu viel bezahlter Miete. Die neuen Regelungen sehen ein Rügerecht des Mieters in Bezug auf die Miethöhe vor. Die aktuelle Gesetzesänderung hat das Rügerecht des Mieters vereinfacht und sieht die Erhebung einer einfachen Rüge als ausrechend. Das bedeutet, der Mieter ist nicht mehr verpflichtet, die Rüge zu begründen. Der Mieter muss dabei beachten, dass die Rückforderung sich nur auf die Mieten beziehen kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Bereits beim Abschluss des Mietvertrages können die Parteien die künftige Erhöhung der Miete, z.B. in Form von Staffel- oder Indexmiete vereinbaren. Ebenso kann die Mieterhöhung für eine bestimmte Zeitdauer durch Vereinbarung einer Festmiete ausgeschlossen werden.
Rechtsanwalt Bonn Mietrecht: Wir übernehmen für Sie die Gestaltung der Mietverträte und Prüfen deren Inhalt im Falle von streitigen Fragen und Auseinandersetzungen.
Meistens werden beim Abschluss mietvertraglicher Vereinbarungen vorformulierte Vertragstexte verwendet. Diese enthalten oft unwirksame Klauseln. Damit man beim Abschluss des Mietvertrages auf der sicheren Seite ist, lohnt es sich sowohl beim Abschluss des Mietvertrages als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses, den Mietvertrag prüfen zu lassen.
Wir übernehmen für Sie die Gestaltung der Mietverträge und prüft deren Inhalt im Falle von streitigen Fragen und Auseinandersetzungen – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.
