Immobilienrecht – Kaufvertrag über Altbauwohnung: Wandfeuchtigkeit in der Wohnung stellt einen Mangel der Kaufsache dar, BGH, Urteil von 21.06.2024
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall erwarben die Beklagten im Jahr 1999 zwei Souterrainwohnungen in einem Altbau, der 1904 erbaut wurde. Die Wohnungen waren von Feuchtigkeitsschäden betroffen, was die Beklagten durch Sanierungsmaßnahmen, darunter chemische Injektionen zur horizontalen Abdichtung, zu beheben versuchten. Trotz dieser Bemühungen traten erneut Feuchtigkeitsschäden auf, die wiederholte Sanierungen erforderlich machten.
Im Jahr 2017 holten die Beklagten ein Sanierungsgutachten ein, das erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich der Wohnungen feststellte. Dennoch boten sie die Wohnungen im selben Jahr zum Verkauf an, wobei sie im Exposé darauf hinwiesen, dass eine Außenwand feuchtebedingte Mängel aufwies und der Käufer die Sanierungskosten tragen müsse. Zudem wurde erklärt, dass die Kosten bereits im Kaufpreis berücksichtigt seien.
Die Kläger kauften die Wohnungen 2018 für 675.000 Euro und wurden im Kaufvertrag über bestehende Feuchtigkeitsschäden informiert. Die Haftung für Sachmängel wurde ausgeschlossen. Aufgrund von Feuchtigkeitsschäden konnten die Kläger nicht wie geplant in die Wohnungen einziehen und forderten von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von über 32.000 Euro, die sie für die Anmietung einer Ersatzwohnung und Nebenkosten aufwenden mussten.
Das Landgericht wies die Klage ab, und auch das Oberlandesgericht (OLG) Köln verneinte einen Schadensersatzanspruch der Kläger. Die Beklagten beriefen sich erfolgreich auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag.
Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. In seiner Entscheidung führte der BGH aus, dass die Wohnungen zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufwiesen und somit als mangelhaft im Sinne des § 434 BGB (a.F.) zu bewerten seien.
Der BGH stellte klar, dass die erhebliche Feuchtigkeit in den Souterrainwohnungen einen Sachmangel darstellt, der die Tauglichkeit zum Wohnen beeinträchtigt. Auch wenn es sich um einen Altbau handelt, kann der Käufer erwarten, dass eine Wohnung zum Wohnen geeignet ist. Insbesondere wenn Räume als Wohnräume verkauft werden, darf der Käufer grundsätzlich davon ausgehen, dass diese trocken und somit bewohnbar sind.
Der BGH stellte fest, dass sich die Beklagten nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen können, falls sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Der Vorwurf der Arglist ist nicht von der Hand zu weisen, insbesondere weil die Kläger behaupteten, die Beklagten hätten bei der Besichtigung erklärt, die sichtbaren Feuchtigkeitsmängel seien bereits behoben worden. Diese Behauptung sei im Berufungsverfahren zu prüfen, da das OLG es versäumt habe, den hierzu angebotenen Zeugenbeweis zu erheben.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass die Kläger die Feuchtigkeitsschäden bei der Besichtigung hätten erkennen können. Der BGH widersprach dieser Einschätzung und führte aus, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht offenkundig gewesen seien. Zudem hätten die Beklagten durch die Erklärung im Exposé, dass nur eine Außenwand betroffen sei, den Umfang der Feuchtigkeitsschäden verharmlost und somit ihre Offenbarungspflicht verletzt.
Der BGH wies darauf hin, dass ein arglistiges Verhalten der Beklagten in Betracht komme, wenn sie den Klägern bei der Besichtigung zugesichert hätten, dass die Feuchtigkeitsprobleme behoben seien, obwohl dies nicht der Fall war. Arglist setze voraus, dass die Beklagten den Mangel zumindest für möglich hielten und davon ausgingen, dass die Kläger den Mangel nicht kannten.
Der BGH verwies zudem darauf, dass die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums lag und die Eigentümergemeinschaft für deren Beseitigung verantwortlich war. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahr 1999, der die Verantwortung für zukünftige Feuchtigkeitsschäden auf die jeweiligen Wohnungseigentümer abwälzte, wurde vom BGH als nichtig angesehen, da eine solche Regelung gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verstößt.
Fazit
Das Urteil des Oberlandesgerichts Köln wurde aufgehoben, und der Fall wurde zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Der BGH entschied, dass erhebliche Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen einen Sachmangel darstellen und die Beklagten sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen können, wenn sie diesen Mangel arglistig verschwiegen haben. Die Entscheidung über die Schadensersatzansprüche der Kläger hängt somit von der Prüfung ab, ob den Beklagten Arglist vorgeworfen werden kann.
