Mietrecht – Wirksame Befristung des Mietvertrages, LG Frankenthal, Urteil vom 26.01.2022, Az. 2 S 86/21
Die Parteien haben einen Mietvertrag abgeschlossen und eine Befristung der Mietzeit auf 3 Jahre vereinbart. Im Mietvertrag wurde angegeben, die Befristung erfolgt aufgrund Eigenbedarfs des Vermieters oder seiner Familienangehöriger. Weitere Angaben wurden nicht gemacht.
Nach Ablauf eines Jahres kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Mieter widersprach der Kündigung und berief sich auf die vereinbarte Mietzeit von 3 Jahren.
Nach Auffassung des Gerichtes, was die vereinbarte Befristung des Mietvertrages auf 3 Jahre unwirksam. Diese genügte nicht den gesetzlichen Anforderung des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB. Dort ist geregelt:
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Richter befanden, dass an die Begründung der Befristung strenge Anforderungen zu stellen sind. Es reiche nicht als Grund Eigenbedarf aufzunehmen oder den Wortlaut des Gesetzes aufschreiben. In diesem konkreten Fall müsste zumindest das Verwandtschaftsverhältnis der künftigen Bewohner zum Vermieter benannt werden. Mündliche Absprachen genügen dabei nicht.
Sofern die Befristung unwirksam ist, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so dass der Vermieter ordentlich mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündigen konnte und nicht den Ablauf von 3 Jahren abwarten musste.
Das Gesetz sieht eine Befristung der Wohnraummietverträge nur in bestimmten Ausnahmefällen vor. Damit soll zum Schutze der Mieter die Vereinbarung einer Befristung in Mietverträgen eingeschränkt werden. Ohne eine Befristung gelten die Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
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