Reform des Mietrechts zur Durchsetzung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips ab dem 01.06.2015
Am 01.06.2015 ist eine weitere Mietrechtsreform in Kraft getreten. Die neue Reform hat das Ziel, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten zu bremsen. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf künftig die zulässige Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Die Landesregierungen wurden dabei ermächtigt bis zum 31. Dezember 2020 für höchstens fünf Jahre Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, für die die Mietpreisbremse gelten soll. Die Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, fallen nicht unter diese Beschränkung. Gleiches gilt für die erstmalige Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.
Die Vorschriften der §§ 558-558e BGB stellen dabei die zentralen Neuregelungen dar. Diese legen u.a. die Voraussetzungen fest, wonach der Vermieter den Mieter auf die Anpassung der Miete an die Marktentwicklung in Anspruch nehmen kann und somit die Möglichkeit bekommt, einen angemessenen Ertrag aus seinem Eigentum zu erwirtschaften.
Der Vermieter kann danach nicht sofort die höhere Miete verlangen, sondern muss die Zustimmung des Mieters einholen. Dieses Verfahren ist nach § 558a BGB an bestimmte inhaltliche und formelle Anforderung geknüpft. Ferner wird dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Macht der Mieter davon gebrauch, schuldet er bis zum Ende des Mietverhältnisses die alte Miete. Stimmt er der erhöhten Miete bis zum Ablauf des übernächsten Monats (Überlegungsfrist) zu, muss er die neue Miete mit dem Beginn des dritten Monats, der nach Zugang der Mieterhöhung kommt, zahlen. Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, kann der Vermieter innerhalb der weiteren 3 Monaten nach der Überlegungsfrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.
Das neue Gesetz (Wohnungsvermittlungsgesetz) hat zudem das Bestellprinzip bei der Maklercourtage festgelegt. Bislang war es üblich und gefestigte Rechtsprechung, dass der Mieter den Makler zu bezahlen hatte, wenn er sich eine Wohnung vom Makler zeigen und vermitteln ließ und zuvor über die Höhe der Provision informiert worden war. Jetzt gilt – wer bestellt, bezahlt. Die Regelung soll einen Ausgleich zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters schaffen. Als Besteller gilt, wer den Makler beauftragt. Dies solltе auch künftig der Vermieter oder auch der Mieter sein. Fordert ein Mieter den Makler ausdrücklich zur Wohnungssuche nach bestimmten Kriterien auf und unterzeichnet daraufhin einen Mietvertrag, zahlt der Mieter die Provision an den Makler. Wird der Makler hingegen vom Vermieter engagiert und ist die Wohnungsvermittlung erfolgreich, kommt der Vermieter für die Provision des Maklers auf. Will der Makler aber seine Courtageforderung erfolgreich durchsetzen können, muss der Vermittlungsauftrag in Textform verfasst und von jeweiligem Auftraggeber unterschrieben werden.
Vereinbarungen, die Wohnungssuchende verpflichten, die vom Vermieter geschuldeten Maklerkosten zu zahlen, sind laut Wohnungsvermittlungsgesetz ausdrücklich unwirksam. Bei einem Verstoß gegen die Regelung kann mit einem Bußgeld in Höhe von 25.000 Euro gerechnet werden.
