Rechtsanwalt Wohnungseigentumsverwalter Bonn

Grundsätzlich ist die WEG zur Bestellung eines Verwalters nicht verpflichtet. Die Wohnungseigentümer können sich grundsätzlich selbst organisieren, solange der Einzelne nicht von einem Recht Gebrauch macht, die Bestellung eines Verwalters nach § 20 Abs. 2 WEG zu verlangen, da nur dies nach Gesetz der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede natürliche oder juristische Person bestellt werden. Nicht als Verwalter kann eine BGB-Gesellschaft werden. Auch alle Wohnungseigentümer können gemeinschaftlich die WEG nichz verwalten. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann dagegen schon zum Verwalter berufen werden. Besondere Fachkenntnisse oder einer Erlaubnis bedarf es zur Ausübung der Verwaltertätigkeit nicht. Bei der Auswahl des Verwalters muss daher besonders auf seine Fachkompetenz geachtete werden.

Bestellung des Verwalters

Bei der Bestellung des Verwalters ist streng zu unterscheiden zwischen der eigentlichen Bestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer und dem Verwaltervertrag. Die Bestellung erfolgt meistens durch einen Beschluss nach § 26 Abs. 1 WEG oder auch eine Vereinbarung. Davon zu trennen ist der Verwaltervertrag. Dieser ist zur Begründung der Verwalterstellung nicht erforderlich. Er ist dafür da, insbesondere den Vergütungsanspruch des Verwalters näher zu bestimmen, sowie die Pflichten und Aufgaben zu konkretisieren. Ist kein Verwaltervertrag abgeschlossen worden, so kann der Verwalter zumindest den Aufwendungsersatz nach § 670 BGB fordern.

Für die Bestellung des Verwalters reicht die einfache Stimmenmehrheit. Auch derjenige, der gewählt werden soll, ist bei der Abstimmung stimmberechtigt. Bei der ersten Verwalterbestellung ist zu beachten, dass der Verwalter für maximal drei Jahre bestellt werden kann, § 26 Abs. 1 S. 2 WEG. Der Folgeverwalter kann für die Zeitdauer von höchstens fünf Jahren gewählt werden.

Abberufung des Verwalters

Grundsätzlich kann der Verwalter durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Im Verwaltervertrag ist dabei oft vereinbart, dass eine Abberufung vor dem Ablauf der Bestellungszeit nur aus wichtigem Grund erfolgen kann. Ein wichtiger Grund liegt immer vor, wenn ein Vertrauensverlust stattfindet oder der Verwalter schwerwiegend gegen seine Pflichten verstößt. Ist die Beendigung des Verwaltervertrages nicht an die Abberufung des Verwalters durch Beschluss gekoppelt, muss der Verwaltervertrag auch gesondert gekündigt werden. Er endet nicht automatisch. Es gibt Verwalterverträge, wo dies aber so geregelt ist. In diesem Fall kann der Verwalter nach der Abberufung keine Vergütung mehr fordern, da der Verwaltervertrag automatisch endet.

Ist der Verwalter mit der Abberufung nicht einverstanden, da der wichtige Grund nicht vorliegt, kann der Verwalter den Beschluss anfechten.

Aufgaben des Verwalters

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im WEG geregelt und ergeben sich aus dem Auftragsrecht aus dem BGB. Der § 27 WEG führt einen Katalog der Aufgaben an. Dieser Katalog kann nicht eingeschränkt werden. Regelmäßig wird dieser in der Gemeinschaftsordnung erweitert. Weitere Aufgaben ergeben sich aus §§ 24, 25 und 28 WEG. Dies sind die Einberufung, Vorbereitung und Durchführung der WEG-Versammlung, Protokollierung von Beschlüssen der Gemeinschaft und Finanzverwaltung.

• Durchführung von Beschlüssen gehört zu den ordinären Aufgaben des Verwalters. Er ist dabei grundsätzlich auch zur Durchführung nichtiger Beschlüsse verpflichtete, da die Anfechtungsklage kein aufschiebende Wirkung hat. Der Verwalter muss daher selbst prüfen, ob der Beschluss vielleicht offensichtlich Fehlerhalt ist und muss ggf. Einen Antrag auf Aussetzung der Durchführung des Beschlusses nach § 935 ff. ZPO stellen.
• Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum gehört auch zu den Aufgaben des Verwalters. Die Ermächtigung zu den laufenden Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ergibt sich bereits aus dem § 27 WEG. Sonstige Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen müssen von der Gemeinschaft zunächst Beschlüssen werden. Der Verwalter hat dabei auf entsprechende Erforderlichkeit der Beschlussfassung hinzuweisen und darauf hinzuwirken.
• Durchführung von Eilmaßnahmen obliegt ebenfalls dem Verwalter. Dabei hat der Verwalter stets zu prüfen, ob eine Eilmaßnahme tatsächlich vorliegt. Ist dies nicht der Fall, macht sich der Verwalter ggf. schadensersatzpflichtig. Als Faustregel gilt die Frage, ob vorher die Durchführung einer WEG-Versammlung möglich wäre.
• Finanzverwaltung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Hierzu gehört das Anfordern, in Empfang nehmend Abführen von Lasten- und Kostenbeiträgen, Tilgungsbeträgen und Hypothekenzinsen. Hierzu gehört auch die Verwaltung der Gelder der WEG. Der Verwalter ist befugt Konten zu eröffnen und zu führen.
• Informationspflicht bezüglich Rechtsstreitigkeiten muss der Verwalter unverzüglich nachgehen. Von der Informationspflicht werden alle unter § 43 WEG fallende Verfahren umfasst. Darunter fällt nicht die Befugnis, gerichtliche Verfahren für die WEG einzuleiten. Hierfür bedarf es einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer durch Beschluss. Dies betrifft auch die gerichtliche Einforderung von Hausgeldern. Oft finden sich daher entsprechende Ermächtigungen für den Verwalter in den Gemeinschaftsordnungen.
• Erklärungen abgeben, die zur Vornahme der Maßnahmen nach § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG erforderlich sind.

Verwaltervertrag

In der Regel wird der Verwaltungsbeirat durch die Wohnungseigentümer ermächtigt, den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Im Verwaltervertrag sollen die Pflichten und Befugnisse, die Laufzeit und Verwaltervergütung konkretisiert werden. Der Verwaltervertrag unterliegt der AGB-Kontrolle, da auch die WEG als ein Verbraucher angesehen werden kann und dem Schutz der AGB-Regeln unterliegt.

Bei der Vergütung des Verwalters ist zwischen Grundvergütung und der Sondervergütung zu unterscheiden. Die Sondervergütung bezieht sich auf andere Leistungen des Verwalters, die nicht zu seinen ordentlichen Pflichten und Aufgaben zählen. Hinzu kommen noch die Aufwendungen, wie Porto, Kopien, Umsatzsteuer.

Die Laufzeit der Verwalterbestellung ist gesetzlich auf maximal fünf Jahre – bei Erstbestellung auf drei Jahre – begrenzt. Das bedeutet nicht, dass der Verwalter anschließend nicht wiederbestellt werden kann. In den Verträgen findet sich oft eine Klausel, wonach sich der Verwaltervertrag bei Wiederbestellung automatisch verlängert. Diese Klausel macht aber die Wiederbestellung des Verwalters nicht obsolet. Die Wiederbestellung des Verwalters muss durch einen neuen Beschluss,  der die wesentlichen Punkte enthält, erfolgen. Eine Wiederbestellung auf Vorrat gibt es nicht. Der Beschluss über die Neubestellung des Verwalters kann nach § 26 WEG frühestens ein Jahr vor dem Ende seiner Amtszeit gefasst werden.

Es kommt nicht selten vor, dass die Neubestellung des Verwalters nach Ablauf seiner Amtszeit unterbleibt. Ist dies der Fall, kann jeder Wohnungseigentümer die Neubestellung des Verwalters einfordern. Bis dahin handelt es sich um die sog. Scheinverwaltung, die nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag zu beurteilen ist. Nach diesen Grundsätzen ist die Haftung des Verwalters nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Es dient daher dem Interesse beider Seiten, möglichst schnell darauf hinzuwirken, dass der Verwalter wieder ordnungsgemäß bestellt wird. Wird dann der ursprünglichen Verwalter neu gewählt, kann die Gemeinschaft seine bisherige Scheinverwaltung nachgenehmigen. Erst dann kann der Verwalter einer persönlichen Haftung entgehen.

Rechtsanwalt Wohnungseigentumsrecht Bonn erläutert gerne die Pflichten und Befugnisse des Verwalters und prüft die zugrundeliegenden Regelungen im Verwaltervertrag und Gemeinschaftsordnung.