Rechtsanwalt Schönheitsreparaturen Bonn
Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters die Wohnung über den gesamten Mietzeitraum im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und zu pflegen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichten die vereinbarten Miete zu zahlen, so dass grundsätzlich damit die laufenden Reparaturen und Renovierung damit abgedeckt sein müssen. So sieht es auch das Gesetz vor.
Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
Von der Verpflichtung des Vermieters die Mietwohnung kann jedoch vertraglich abgewichen werden. Erforderlich ist aber eine ausdrückliche Regelung. In der Regel reicht der Satz im Mietvertrag, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Vereinbarung eines konkreten Fristenplanes ist dafür nicht erforderlich. Nach Rechtsprechung des BGH sind dann folgende Fristen als üblich und angemessen maßgeblich:
- Küche und Bad alle 3 Jahre,
- Dielen, Wohn-und Schlafräume alle 5 Jahre,
- andere Räume alle 7 Jahre.
Ist im Mietvertrag ein konkreter Fristenplan für die Schönheitsreparaturen, so läuft der Vermieter Gefahr, dass diese nicht der geltenden Rechtsprechung entsprechen und damit unwirksam sind. Dies kann der Fall sein, wenn die vereinbarten Fristen zu kurz sind oder die festen Renovierungspflichten den Mieter unangemessen benachteiligen, da die Renovierung nicht den konkreten Bedarf Rechnung trägt. Steht im Mietvertrag z.B., dass die Fenster, Türen und Heizkörper alle 7 Jahre zu streichen sind, verstößt diese Regelung gegen die Grundsätze, die der BGH in seiner Rechtsprechung festgelegt hat. Die Klausel im Mietvertrag muss auf jeden Fall den konkreten Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Schönheitsreparaturen und Endrenovierung – Klausel von Anwalt prüfen
Die laufende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von den Vereinbarungen zur Endrenovierung zu unterscheiden.
Regelt der Mietvertrag, dass die Mieträume im „ordnungsgemäßen“, „besenreinen“, „vertragsgemäßen“ Zustand zurückzugeben sind, bedeutet dies noch nicht, dass damit eine Endrenovierung vereinbart wurde.
Grundsätzlich ist es zulässig, im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen als auch die Endrenovierung auf den Mieter abzuwälzen. Die Endrenovierung muss auf an den objektiven Renovierungsbedarf geknüpft sein, d.h. daran, wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Sonst ist die Klausel über die Endrenovierungsverpflichtung des Mieters unwirksam. Eine solche Klausel kann aber aufgrund einer individualvertraglichen Vereinbarung zwischen den Partien wirksam geregelt werden.
Wir eine Endrenovierung auch für den Fall vereinbart, dass die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses im unrenovierten Zustand übergeben wurde, so ist diese Klausel wegen unangemessen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Unterlassen der Renovierungspflicht
Führt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die fälligen Schönheitsreparaturen nicht aus, kann er sich gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig werden. Dann hat der Mieter dem Vermieter die Kosten der erforderlichen Schönheitsreparaturen zu erstatten. Zuvor muss jedoch der Vermieter den Mieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert haben. Dabei muss auch der Umfang der geschuldeten Schönheitsreparaturen genau beschrieben werden.
Wichtig ist auch, dass der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen eine kurze Verjährung hat. Die Frist beträgt gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB sechs Monate und Beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.
Quotenklausel
In vielen Mietverträgen gibt es eine sog. Quotenklausel. Diese wird für den Fall vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind. Diese Klauseln hält der BGH mittlerweile für unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Beachten muss man aber, dass sie unwirksame Quotenklausel nicht die ganze Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam macht.
Erstattungsanspruch des Mieters
Da die Regelungen über die Schönheitsreparaturen häufig unwirksam sind, stellt sich die Frage, welche Rechte der Mieter hat, wenn er die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt hat. Im diesem Fall steht dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Die Höhe seiner Forderung bemisst sich nach den Kosten der ausgeführten Renovierungsarbeiten und im Falle der Selbstvornahme nach dem Zeitaufwand, den Materialkosten und der Helfervergütung.
Schönheitsreparaturen – Was fällt darunter?
Die Schönheitsreparaturen sind vor allem Malerarbeiten. Fehlt eine konkrete Regelung im Mietvertrag, so bestimmt sich der Umfang nach der Regelung des § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Will der Vermieter dem Mieter weitere Verpflichtungen auferlegen, so ist dies nur im Wege einer individuellen Abrede mit dem Mieter möglich. In einem Formularmietvertrag ist eine solche Klausel unwirksam.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört daher
- Abschleifen des Parkettbodens
- Erneuern des Teppichbodens,
- Streichen von Sockel- und Fußleisten,
- Arbeiten am Balkon oder Kellerräumen.
Wie müssen die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Oft stellt sich für den Mieter die Frage, führt man sie Renovierungsarbeiten selbst aus oder beauftragt man einen Handwerker. Vorgeschrieben ist eine fachmännische Ausführung der Schönheitsreparaturen. Sieht ein Formularmietvertrag eine Regelung vor, wonach die Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden müssen, so ist dies Klausel unwirksam.
Hat Mieter die Farbwahl?
Grundsätzlich kann der Mieter während der Mietzeit seine eigenen vier Wände farblich beliebig gestalten. Die Klauseln, die dem Mieter die Verwendung bestimmter Farben oder Dekorationsmöglichkeiten verbieten, sind unwirksam.
Es ist jedoch zulässig die Farbwahl bei Beendigung des Mietverhältnisses und erforderlichen Durchführung der Schönheitsreparaturen einzuschränken. Es darf z.B. geregelt werden, dass die Wände in „hellen und neutralen“ gestrichen werden müssen.
Ist im Mietvertrag keine besondere Regelung vorhanden, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung ohne selbst gestalteten besonderen Dekorationen zurückzugeben. Die Klausel, die den Mieter verpflichtet die Wohnung „in Weiß“ oder „geweißt“ zurückzugeben ist daher unwirksam.
Sog. Kleinreparaturklausel vom Anwalt prüfen
Er ist zulässig, die Kosten für die Kleinreparaturen auf den Mieter umzulegen. Die Abwälzung auf den Mieter ist jedoch sowohl im Hinblick auf die Art als auch auf die Kosten beschränkt. Die Reparatur muss auf solche Gegenstände beschränkt sein, die einem häufigen Zugriff des Mieters während der Mietzeit unterliegen.
Anhaltspunkte, welche Reparaturen umfasst sind, finden sich in der Regelung des § 28 Abs. 3 S. 2 der II. Berechnungsverordnung. Diese regelt:
Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
In Bezug auf die Kosten muss die zulässige Klausel auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt sein, z.B. innerhalt eines Jahres. Es ist anerkannt, dass Kosten in Höhe von 100,00 Euro pro Reparatur angemessen sind. Die Kosten dürfen jedoch die Grenze von 10% der Nettomiete für die Einzelreparatur nicht übersteigen. Auch der gesamte Jahresbetrag der zu übernehmenden Kleinreparaturen wird auf 8% der Jahresnettomiete beschränkt.
Rechtsanwalt Mietrecht Bonn: Die Mietverträge sind idR allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einseitig vom Vermieter gestellt werden und unterliegen strengen Inhaltskontrolle. Wir prüfen die Einzelnen Klauseln auf Ihre Wirksamkeit und erläutern Ihnen das konkrete richtige Vorgehen.
Die Mietverträge sind idR allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einseitig vom Vermieter gestellt werden und unterliegen strengen Inhaltskontrolle. Wir prüfen die Einzelnen Klauseln auf Ihre Wirksamkeit und erläutern Ihnen das konkrete richtige Vorgehen – Rechtsanwalt Mietrecht Bonn.
