Rechtsanwalt Mieterhöhung Bonn
Mieterhöhung ist ein großes Thema geworden, was seit kurzem zu vielen Reformen des Gesetzgebers im Mietrecht insbesondere unter dem Stichwort Mietpreisbremse geführt hat.
Was im Einzelnen darunter zu verstehen ist und welche Rechte als Mieter daraus herleiten kann ist für einen Leihen nur schwer nachzuvollziehen. Auch die für die Vermieter stellt sich die Frage, ob und um wieviel kann ich die Miete noch erhöhen.
Mietpreisbremse
Die Regelungen über die Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses findet man unter §§ 556d ff. BGB. Dieser regelt, dass die Mietparteien zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete vereinbaren können, die höchstens um 10% die ortsübliche Miete übersteigt. Der Gesetzgeber versucht durch diese Regelung, der rasante Anstieg der Miete in den letzten Jahren zu bremsen. Diese 10%-Grenze gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Welche Gebiete dazu gehören, bestimmen die jeweiligen Rechtsverordnungen. Diese Bestimmung gilt für maximal 5 Jahre.
Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten ausschließlich für Wohnraum, nicht für Gewerberäume, Ferienwohnungen, Studentenwohnungen oder Garagen.
Eine Ausnahme von der 10%-Grenze gilt u.a., wenn die Vormieter eine 110% übersteigende Miete gezahlt haben. Dann kann die für die Vormieter geltende Miete vereinbart werden. Das Gesetz lässt noch weitere Ausnahmen bei Modernisierung und beim Neubau zu.
Vereinbaren die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses eine höhere Miete als zulässig. Ist die Vereinbarung ist gemäß § 556g BGB unwirksam. Es gilt die ortsübliche Miete zzgl. 10%. Alles darüber hinaus Gezahlte kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen.
Die Mieterhöhung gilt auch für die Staffelmiete, sofern diese nach dem Inkrafttreten der entsprechenden Rechtsverordnung fällig wird. Bei Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete.
Auskunftsanspruch des Mieters vom Rechtsanwalt durchsetzen
Damit der Mieter die Möglichkeit hat zu prüfen, ob seine Miete den gesetzlichen Erfordernissen entspricht, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB zu. Danach muss der Vermieter dem Mieter Auskunft über Tatsachen erteilen, die für die Zulässigkeit der Miete nach den gesetzlichen Vorschriften maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich und unschwer zu geben sind. in Bezug auf die Vermiete reicht dabei, dass der Vermieter die Vormiete benennt. Er ist dabei nicht verpflichtet, den Namen der Vormieter zu benennen oder den Vormietvertrag vorzulegen.
Sofern sich der Vermieter auf ausnahmen zur Miethöhe wegen höherer Vormiete oder Modernisierung beruft, muss er die Auskunft bei Vertragsschluss unaufgefordert vorlegen.
Erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, so stellt die eine Pflichtverletzung des Vermieters dar, die zu einem Schadensersatzanspruch oder fristlosen Kündigung durch den Mieter führen kann.
Rügepflicht des Mieters
Der Mieter kann von Vermieter eine zu viel gezahlte Miete gemäß § 556g Abs. 2 BGB nur Verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss dem Vermieter zwecks Nachweises in Textform zugehen. Nicht notwendig ist dafür, vorher die Auskunft beim Vermieter einzuholen. Es reich jedoch dabei nicht zu sagen, dass die Miete überhöht ist, der Mieter muss schon begründen, z.B. unter Verweis auf die Vergleichsmieten oder Mietspiegel, warum er die Miete für zu hoch hält.
Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis
Die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist unter §§ 557ff. BGB geregelt. Die Erhöhung der Mieter kann einvernehmlich durch beiderseitige Erklärungen der Parteien vereinbart werden. In Mietverträgen finden sich die Vereinbarungen zur Staffelmiete oder Indexmiete, die eine im laufenden Mietsverhältnis regeln.
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Dabei muss der Vermieter ein besonderes Verfahren durchlaufen.
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter zugehen. Anschließen hat der Mieter eine Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB. Die Frist läuft bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Ist dem Mieter das Schreiben des Vermieters am 04.10. zugegangen, hat er Frist für Zustimmung bis zum 31.12. Lehnt der Mieter die Zustimmung ab, muss der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist die Klage gegen den Mieter auf Zustimmung beim Gericht einreichen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Klage unzulässig und der Vermieter muss ggf. eine neue Mieterhöhung aussprechen. Wo dem Mieter wider Überlegungsfrist zusteht.
Begründung der Mieterhöhung von Anwalt prüfen
Das Gesetz benennt in § 558a Abs. 2 BGB mehrere Möglichkeiten, wie das Verlangen nach Mieterhöhung begründet werden kann. Sie sind Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen oder Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Diese sind aber nicht abschließend. Der Vermieter kann seine Mieterhöhung aus andere geeignete Nachweise stützen.
Viele Vermieter stützen ihr Mieterhöhungsverlangen auf den örtlichen Mietspiegel. Man muss allerdings prüfen, ob der Mietspiegel auf die betroffene Immobile anwendbar ist. Oft werden von Mietspiegel nicht die Einfamilienhäuser erfasst. Manchmal gibt es keinen aktuellen Mietspiegel. Zwar ist es dem Vermieter grundsätzlich nicht verwehrt, sich auf einen alten Mietspiegel zu berufen. Er kann aber keine eigenen Zuschläge darauf vornehmen. Auf einen 20 Jahre alten Mietspiegel kann sich der Vermieter dann auch nicht berufen. Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich bei dem Mietspiegel um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von einer Gemeinde oder Interessenverbänden der Mieter oder Vermieter erstellt oder anerkannt ist. Der Mietspiegel wird auch im Gerichtverfahren grundsätzlich als taugliches Beweismittel anerkannt. Dies gilt auf jeden Fall für einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Alleine auf den Mietspiegel zu verweisen genügt jedoch nicht, der Vermieter muss den Mietspiegel auf die konkrete Wohnung anwenden und die ausgewählten Kriterien, die für die Wohnung ausschlaggebend sind, benennen.
Dem Vermieter steht es auch frei, sich gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf drei Vergleichswohnungen zu berufen. Es steht ihm natürlich frei auch mehr Wohnungen zu benennen. Es kann sich dabei auch um Wohnungen handeln, die in seinem eigenen Bestand sind. Den Namen der Mieter muss er aber nicht bezeichnen. Angegeben werden muss aber die vollständige Adresse der Wohnung. Sowie deren Stockwert und Lage. Dann muss der Vermieter nur noch die Gesamtfläche und Mietpreis angeben und den Quadratmeterpreis benennen.
Sperrfrist für Mieterhöhungen
Beim Verlangen der Mieterhöhung hat der Vermieter gemäß § 558 BGB zwei Fristen zu beachten. Die erste Frist beträgt 15 Monate. Danach muss die Miete bis zum Zeitpunkt, wo sich die neue Miete erhöhen soll, 15 Monate unverändert bleiben. Die zweite Frist beträgt 1 Jahr. Der Vermieter darf die neue Mieterhöhung frühestens nach Ablauf von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung gelten machen. Sofern der Vermieter gegen diese Fristen verstößt, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Rechtsanwalt Mietrecht Bonn prüft für sie die Miethöhe und erläutert die Grenzen und Möglichkeiten einer Mieterhöhung.
