Арендное законодательство/Закон ФРГ о праве собственности на жилье

Ваш адвокат по арендному праву и праву жилищной собственности в Бонне

В жизни, как правило, хотя бы однажды, приходиться арендовать жилье. Замечательно, если арендные отношения складываются гармонично. Зачастую нельзя предвидеть конфликты и, к сожалению, избежать их, например, в случае возникновения недостатка арендуемого помещения, при расчете за коммунальные услуги или если при прекращении договора аренды возникает спор относительно обязанности арендатора провести ремонт.

Если вам удалось самим обзавестись собственным жильем, будь то собственный дом или инвестиционный объект, это может повлечь за собой множество вопросов, с которым вы раньше никогда не сталкивались. Поэтому рекомендуем заранее проконсультироваться у юриста и получить представление о том, какие у вас есть права, а также обязанности.

Договор аренды

Договор аренды и его множественные положения являются основой арендных отношений. Если определенные положения недействительны или однозначно не урегулированы, то конфликт неизбежен. В подавляющем числе случаев используются типовые договоры аренды. Они подлежат строгой проверке на действительность. Договор аренды также можно оформить индивидуально. Письменная форма договора аренды не установлена законом. Возможно достичь соглашения и в устной форме. Для таких арендных отношений применяется исключительно законодательные нормы, содержащие более благоприятные условия для арендатора. Минусом является то, что в случае конфликта доказать наличие определенных договоренностей можно лишь в редких случаях. Если гараж или парковочное место относится к жилью, то нужно обратить внимание, связаны ли эти договоры, или это два отдельных договора аренды.

вверх

Расторжение договора аренды

В случае недействительного расторжения договора арендатором или не в установленный срок у него могут возникнуть существенные финансовые убытки. Но их можно избежать. Расторжение должно осуществляться в письменной форме (§ 568 ГК ФРГ) и быть подписано всеми арендаторами, подписавшими договор аренды. Уведомление о расторжении может доставляться через уполномоченного. В этом случае к уведомлению о расторжении должна прилагаться действительная доверенность, чтобы арендодатель не мог отказаться принять уведомление. Сроки расторжения (Kündigungsfristen) для арендодателя и арендатора установлены законом. Независимо от продолжительности аренды арендатор всегда может расторгнуть договор со сроком расторжения в 3 месяца. Согласно абз. 1 § 573c ГК ФРГ расторжение возможно только не позднее 3-го рабочего дня календарного месяца с действием по истечении двух последующих месяцев. Для расторжения договора арендодателем предусмотрены дифференцированные сроки. При продолжительности аренды до 5 лет срок расторжения составляет для арендодателя 3 месяца. После 5 лет срок увеличивается до 6 месяцев, и после 8 лет аренды – до 9 месяцев. Следует проследить, чтобы арендодателю было своевременно доставлено уведомление о расторжении, и необходимо иметь подтверждение получения.

вверх

Косметический ремонт

Арендодатель обязан содержать объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора. Эта обязанность в договорах аренды часто перекладывается на арендатора, и постоянно становится причиной множества споров между арендатором и арендодателей. Прецидентное решение Федерального верховного суда в 2004 году привнесло ясность в регулирование этого вопроса. Арендодатель не может полностью уклоняться от своей законной обязанности и возлагать чрезмерную ответственность на арендатора. Ключевым моментом в таких положениях являются срок действия договора аренды, фактическое состояние объекта аренды и объем косметического ремонта (Schönheitsreparaturen). Так, фиксированные сроки, предусматривающие необходимость ремонта без учета фактического состояния жилого помещения, недействительны. Также не может быть действительной безусловная обязанность по проведению конечного ремонта. Были разработаны сроки, предполагающие необходимость ремонта:

  • 3 года на кухню, ванную и душ,
  • 5 лет на жилые и спальные помещения, потолки и туалет,
  • 7 лет на подсобные помещения.

вверх

Недостаток арендуемого помещения

Если объект аренды имеет недостаток (Mietmangel), то есть не соответствует установленным в договоре свойствам, арендатор обязан немедленно сообщить об этом арендодателю. Это можно сделать лично, по телефону, факсу или в письменной форме. Для обеспечения доказательств рекомендуется направлять уведомление о недостатке всегда письменно. Как правило, уведомление о недостатке должно предоставлять арендодателю конкретный срок для устранения недостатка. Если арендатор не направляет уведомление о недостатке, его могут обязать возместить ущерб.

Если недостаток существенным образом негативно отражается на качестве объекта недвижимости, арендная плата может быть снижена. Это право автоматически причитается арендатору по закону. Право на снижение оплаты не нужно заявлять отдельно. Если арендатор с самого начала не оставляет у себя никакой конкретной суммы на аренду, арендная плата должна выплачиваться хотя бы с оговоркой. На какую сумму следует снизить арендную плату, определяется по обстоятельствам конкретного случая. Закон не содержит в этом отношении особых норм. Однако следует быть осторожным: если снижение слишком существенное, это может послужить арендодателю основанием для бессрочного расторжения договора.

Наряду со снижением арендной платы есть возможность удержания определенной суммы из арендной платы в рамках так называемого права удержания. Оно позволяет арендатору дополнительно оказывать давление на арендодателя. Однако об этом праве необходимо однозначно заявить.

Если арендодатель затягивает устранение недостатка, арендатор вправе самостоятельно поручить устранение недостатка специалистами и возложить на арендатора расходы (право самостоятельных действий). Если арендатору недостатком был причинен ущерб, он может потребовать возмещения ущерба.

вверх

Залог

Внесение залога за арендное помещение (Mietkaution) должно быть установлено в договоре аренды. Если этого не сделано, арендатор не обязан вносить залог. Арендное обеспечение может составлять не более 3-кратного размера арендной платы и выплачиваться 3 платежами, первый из которых в начале арендных отношений. Арендатор обязан хранить залог в банке отдельно от своих средств. Залог должен быть размещен под проценты, а именно с обычной для сберегательных вкладов процентной ставкой с трехмесячным сроком расторжения. Проценты на залог начисляются арендатору и выплачиваются с возвратом залога. Право на возврат залога арендатор получает только с передачей жилого помещения арендодателю после окончания договора аренды. Конкретный срок не установлен. Если особые обстоятельства отсутствуют, и жилое помещение передано в надлежащем состоянии, арендодатель обязан максимально быстро вернуть залог. Он может удержать определенную сумму, которая начисляется в счет неоплаченных коммунальных расходов.

вверх

Расчет коммунальных расходов

Расчет коммунальных расходов (Nebenkostenabrechnung) является неотъемлемой частью договора аренды. Как правило, в договоре аренды устанавливается, что в счет оплаты коммунальных расходов помимо платы за отопление выплачивает ежемесячный взнос. Коммунальные расходы являются расходами, возникающими в связи с использованием объекта недвижимости. Что конкретно это подразумевает, может быть установлено в договоре отдельно или путем ссылки на Поставление о коммунальных расходах (Betriebskostenverordnung).

Особенно важную роль при составлении расчета коммунальных расходов играет соблюдение сроков. Закон устанавливает подлежащий расчету период, так называемый расчетный период, а также срок, после которого составляется расчет коммунальных расходов и предоставляется арендатору для расчета, так называемый расчетный срок. Арендодатель вправе производить расчет за не более чем 12 месяцев. При выборе более долгого периода арендатор может отказать в доплате до исправления расчета арендодателем. Также он обязан ежегодно производить расчет коммунальных расходов. При этом арендатор должен получать расчет не позднее 12 месяцев после истечения расчетного периода. В случае нарушения арендодателем расчетного срока он не вправе требовать доплаты. Но и для арендатора действуют сроки для опротестования после получения расчета коммунальных расходов. Закон предоставляет арендатору 12-месячный срок после получения расчета.

вверх

Коммерческая аренда

Договор аренды коммерческого помещения применяется для аренды офисных помещений и иных помещений для осуществления коммерческой или индивидуальной деятельности. В договоре аренды коммерческого помещения можно свободно прописать множество положений. Множество установленных законом норм по защите прав арендаторов не действуют. Например, договор коммерческой аренды сроком до одного года можно заключить и в устной форме. Определенного срока действия для договора коммерческой аренды не предусмотрено. В договорах аренды коммерческого помещения, как правило, устанавливается длительный срок действия, в течение которого договор не может быть расторгнуть в обычном порядке.

В отличие от аренды жилого помещения договор коммерческой аренды может возлагать на арендатора значительно больше накладных расходов. Особенное значение имеет также определение цели аренды. Как правило, в договоре конкретно определяется, какую коммерческую деятельность можно осуществлять в помещениях и каким образом они должны использоваться. В договоре аренды коммерческого помещения можно свободно прописать множество положений. Он не обязан ориентироваться на определенный уровень стоимости аренды. Часто арендная плата привязывается к конкретному обороту.

вверх

Законодательство о правах квартирных собственников

Законодательство о праве собственности на жилье регламентирует правоотношения собственников в рамках товарищества собственников жилья. Закон ФРГ о праве собственности на жилье (Gesetz über Wohnungseigentum, WEG) регламентирует в частности установление права собственности на жилье, права и обязанности собственников между собой, управление жилой собственностью и право длительного пользования.

Решение по вопросам оформления своих четырех стен каждый собственник принимает сам. Однако если речь идет об общей собственности, все собственники должны принимать совместные решения. Как правило, это происходит большинством голосов. Закон о праве собственности на жилье устанавливает подробные положения о том, как такое решение может быть принято действительным образом.

Мы рекомендуем перед покупкой квартиры получить представление о распространенных проблемах в области законодательства о праве собственности на жилье. Приобретатель квартиры становится членом товарищества собственников (Wohnungseigentümergemeinschaft), для которого служит основой заявление о разделении права собственности вместе с соответствующим регламентом (Teilungserklärung). Какие обязанности и, прежде всего, расходы это влечет за собой, определяется множеством факторов и тщательным анализом заключенных соглашений.

вверх

вернуться назад