Реформа закона об аренде жилой площади с 1 июня 2015 года: ограничения повышения арендной платы и регулировка оплаты посредничества маклера
С 01 июня 2015 вступила в силу очередная реформа закона об аренде. Цель новой реформы — тормозить подъем аренды на напряженных рынках жилья (Mietpreisbremse). При повторной сдаче в аренду квартир допустимый подъем месячной квартплаты может составлять в будущем самое большее 10% средней местной квартплаты (ortsübliche Durchschnittsmiete). Земельные правительства уполномочины при этом до 31 декабря 2020 установить для своих земель на срок 5-и лет области с напряженными рынками жилья, для которых должен распространяться тормоз на подъем цен аренды жилья. Квартиры в новых домах, которые сдавались внаем после 1 октября 2014 года впервые, не подпадают под это ограничение. Это относиться и к первичной сдачи в аренду квартиры после обширной модернизации.
Новые нормы §§ 558-558e Германского гражданского кодекса регулируют нововведения. В них установлены, кроме всего прочего, предпосылки, при каких обстоятельствах наймодатель может потребовать от квартиросъемщика подъем квартплаты в соответствии с динамикой рынка, и таким образом, иметь возможность, получить доход с собственности, соответствующий рыночным ценам.
Наймодатель не может с момента объявления о првышении аренды, требовать ее оплаты, а должен получить на это согласие квартиросъемщика. Этот процесс урегулирован в § 558a Германского гражданского кодекса, который требует соблюдения определенных формальностей и предоставляет квартиросъемщику особое право расторгнуть договор об аренде квартиры (Sonderkündigungsrecht). Если квартиросъемщик использует возможность расторгнуть договор аренды, он должен до конца истечения срока договора платить старую цену за аренду жилья. Если он соглашается с повышенным размером арендной платы до истечения срока на размышление (Überlegungsfrist), он должен начать платить повышенную арендную плату по истечении третьего месяца, после объявления о повышении аренды. Если квартиросъемщик не дает своего согласия на повышение квартплаты, наймодатель может в течение следующих 3 месяцев после истечения срока размышления подать иск в суд с требованием, принудить жильца дать согласие на повышение арендной платы.
Кроме того, реформа жилищного права ввела новый принцип для договора о посредничестве маклера (закон о посредничестве маклера при найме квартиры -Wohnungsvermittlungsgesetz).
До сих пор было принято и многократно утверждено судебной практикой, что квартиросъемщик должен оплачивать маклера, если маклер показывает ему квартиру, способствует при заключении договора аренды и заранее информирует квартиросъемщика о размере возможного комиссионного сбора (Maklercourtage).
С новвовведения действует принцып: кто заказывает, тот и платит (Bestellprinzip). Новая регулировка закона должна уравнивновесить интересы квартиросъемщика и наймодателя.
Заказчиком считается тот, кто дает поручение маклеру. Это может делать в будущем, как наймодатель, так и квартиросъемщик. Если квартиросъемщик уполномачивает маклера поиском квартиры по определенным критериям и подписывает по его содействию договор о найме, то квартиросъемщик и платит комиссионный сбор маклеру. Если же маклера заказывает наймодатель, то он должен платить комиссионный сбор маклера за успешеное посредничество. Для того, чтобы маклер, в свою очередь, мог успешно осуществить свое требование оплаты комиссионных по отношению к заказчику, договор посредничества должен быть оформен в письменной форме и подписан соответствующим заказчиком. Новый принцып действует только на договора, заключенные с 1 июня 2015 года. Регулеровки в договорах, обязывающих квартиросъемщика оплачивать в любом случае комиссионные маклера, заключенные до этого срока, остаются дальше в силе.
Закон о посредничестве маклера предписывает также максимальный размер комисионного сбора, но только по отношению к квартиросьемщику, и может составлять максимально размер двух месячных квартплат без коммунальных услуг (Kaltmiete) плюс НДС.
