Mietrecht/WEG

Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht/WEG in Bonn

Um die Anmietung einer Wohnung kommt man in der Regel in seinem Leben nicht herum. Schön ist es, wenn das Mietverhältnis harmonisch verläuft. Oft lassen sich Konflikte nicht vorhersehen und leider nicht vermeiden, z.B. wenn ein Mietmangel auftritt, die Betriebskosten abgerechnet werden oder bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Endrenovierungsverpflichtung des Mieters gestritten wird.

Hat man es dann geschafft, selbst Eigentümer einer Wohnung zu werden, ob als Eigenheim oder als Investitionsobjekt, so kann dies auch zahlreiche Fragen mit sich bringen, mit denen man sich früher nie befasst hat. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld einen rechtlichen Rat zu holen und sich ein Überblick zu verschaffen, welche nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf einen zukommen.

Mietvertrag

Der Mietvertrag und seine zahlreichen Regelungen bilden die Grundlage für das gesamte Mietverhältnis. Sind bestimmte Regelungen nicht wirksam oder nicht eindeutig geregelt, ist der Streit vorprogrammiert. In der überwiegenden Zahl der Fälle finden sich die Formularmietverträge. Diese unterliegen einer strengen Wirksamkeitskontrolle. Ein Mietvertrag kann aber auch individuell ausgehandelt werden. Eine Schriftform ist für den Mietvertrag gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es ist möglich, dass man auch mündlich einig wird. Für solche Mietverhältnisse gelten ausschließlich die gesetzlichen Bestimmungen, die für den Mieter günstigere Regelungen enthalten. Nachteil ist aber, dass sich im Streitfall bestimmte Vereinbarungen nur selten beweisen lassen. Gehört eine Garage oder Stellplatz zu der Wohnung, so ist darauf zu achten, ob die Verträge verbunden sind, oder zwei getrennte Mietverträge bestehen.

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Kündigung des Mietvertrages

Kündigt der Mieter nicht wirksam oder nicht zum gewünschten Zeitpunkt, kann es zu erheblichen finanziellen Einschnitten bei ihm führen. Diese sind aber vermeidbar. Eine Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und durch alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, unterschrieben werden. Die Kündigung kann auch durch einen Bevollmächtigten erfolgen. In diesem Fall muss aber der Kündigung eine wirksame Vollmacht vorliegen, damit der Vermieter die Kündigung nicht zurückweist. Die Kündigungsfristen für den Vermieter und Mieter sind gesetzlich vorgeschrieben. Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens zum 3 Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Kündigung des Vermieters ist dagegen eine Staffelung der Frist geregelt. Bei bis zu 5 Jahren der Mietlaufzeit beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 3 Monate. Nach 5 Jahren verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Beachten muss man auch, dass dem Vermieter die Kündigung rechtzeitig zugeht und man einen Nachweis über den Zugang hat.

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Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird bei den Mietverträgen oft auf den Mieter abgewälzt und sorgte schon immer für viele Streitigkeiten zwischen dem Mieter und Vermieter. Die Grundsatzentscheidung des BGH im Jahre 2004 hat mehr Klarheit in die Regelung dieser Frage gebracht. Der Vermieter soll sich dabei nicht völlig von seiner gesetzlichen Pflicht entlassen und der Mieter nicht übermäßig in die Verantwortung genommen werden. Der Anknüpfungspunkt bei solchen Klauseln ist die Dauer des Mietverhältnisses, der tatsächliche Zustand des Mietobjektes und der Umfang der Schönheitsreparaturen. So sind starre Fristen, die eine Renovierungsbedürftigkeit ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehen, unwirksam. Auch eine unbedingte Endrenovierungspflicht kann nicht wirksam vereinbart werden. Es wurden Fristen ausgearbeitet, wo im Regelfall Renovierungsbedarf anzunehmen ist:

  • 3 Jahre bei Küche, Bad und Dusche,
  • 5 Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Flur, Diele und Toilette,
  • 7 Jahre sonstige Nebenräume.

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Mietmangel

Weist die Mietsache einen Mangel auf, d.h. entspricht sie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Das kann persönlich, telefonisch, per Fax oder auch schriftlich geschehen. Aus Gründen der Beweissicherung empfiehlt es sich aber immer, die Mängelanzeige schriftlich zu tätigen. In der Regel muss die Mängelanzeige dem Vermieter auch eine konkrete angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er sich ggf. schadensersatzpflichtig machen.

Kommt es aufgrund des Mangels zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Mietsache, kann der Mietzins gemindert werden. Dieses Recht steht dem Mieter kraft Gesetzes automatisch zu. Das Minderungsrecht muss nicht besonders geltend gemacht werden. Wird vom Mieter jedoch von vorn herein kein konkreter Mietbetrag einbehalten, muss die Miete zumindest unter Vorbehalt gezahlt werden. Um welchen Betrag die monatliche Miete zu kürzen ist, ist nach den Umständen des konkreten Einzelfalles zu bestimmen. Das Gesetz trifft hierzu keine besonderen Bestimmungen. Jedoch ist Vorsicht geboten: Fällt die Minderung zu hoch aus, kann dies dem Vermieter eine Grundlage für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses geben.

Neben der Mietminderung gibt es die Möglichkeit noch einen weiteren Betrag an Miete im Rahmen eines sog. Zurückbehaltungsrechtes einzubehalten. Dieses soll dem Mieter ermöglichen, einen weiteren Druck auf den Vermieter auszuüben. Dieses Recht muss aber ausdrücklich erklärt werden.

Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst fachgerecht beseitigen lassen und dem Vermieter hierfür die Kosten auferlegen (Selbstvornahmerecht). Sofern dem Mieter aufgrund des Mangels ein Schaden entsteht, kann er daneben auch Schadensersatz geltend machen.

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Mietkaution

Die Zahlung der Mietsicherheit (Kaution) muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies nicht der Fall, dann schuldet der Mieter keine Kaution. Die Mietsicherheit darf maximal 3 Monatsmieten betragen und kann in 3 Raten, erste zu Beginn des Mietverhältnisses, gezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Kaution muss verzinslich angelegt werden, uns zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Kautionszinsen werden dem Mieter gutgeschrieben und werden bei Rückzahlung der Kaution mitausgezahlt. Den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erhält er Mieter erst, wenn er bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung an den Vermieter übergeben hat. Eine konkrete Frist besteht nicht. Sind aber keine besonderen Umstände erkennbar und ist die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden, muss der Vermieter die Kaution schnellstmöglich zurückzahlen. Ggf. kann er einen Betrag einbehalten, der auf noch nicht abgerechnete Betriebskostenabrechnung anzurechnen ist.

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Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung bildet mittlerweile einen festen Bestandteil jedes Mietverhältnisses. In der Regel wird in dem Mietvertrag vereinbart, dass auf die Betriebskosten neben der Kaltmiete eine monatliche Abschlagszahlung zu entrichten ist. Die Betriebskosten sind Nebenkosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie entstehen. Was genau darunter fällt, kann einzelvertraglich vereinbart werden oder durch den Verweis auf die Betriebskostenverordnung geschehen.

Besonders wichtig bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist die Einhaltung von Fristen. Das Gesetz regelt hierbei sowohl den Zeitraum über den abgerechnet wird, die sog. Abrechnungsperiode, als auch den Zeitzaum nach dem die Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zur Abrechnung vorgelegt werden muss, sog. Abrechnungsfrist. Der Vermieter kann maximal über einen Zeitraum von 12 Monaten abrechnen. Wählt er einen längeren Zeitraum, kann der Mieter die evtl. Nachzahlung verweigern, bis der Vermieter die Abrechnung korrigiert hat. Ferner muss er jährlich die Betriebskosten abrechnen. Dabei muss dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode zugehen. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, ist er grundsätzlich mit der Abrechnung und einer Nachforderung ausgeschlossen. Aber auch für den Mieter gelten Fristen, wie lange er nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung, den Widerspruch geltend machen kann. Das Gesetz räumt hierbei dem Mieter eine Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung ein.

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Gewerbemiete

Der Gewerbemietvertrag dient der Anmietung von Geschäftsräumen oder sonstigen Räumen zur Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit. Bei einem Gewerbemietvertrag sind viele Regelungen frei verhandelbar. Die zahlreichen gesetzlichen Mieterschutzvorschriften gelten nicht. So kann der Gewerbemietvertrag bis zur Laufzeit von einem Jahr auch mündlich geschlossen werden. Eine bestimmte Laufzeit ist für den Gewerbemietvertrag nicht vorgeschrieben. Bei den Gewerbemietverträgen wird meistens eine lange Laufzeit vereinbart, ohne dass das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit ordentlich gekündigt werden kann.

Im Vergleich zur Wohnraummiete können bei dem Gewerbemietvertrag auf den Mieter viel mehr Nebenkosten umgewälzt werden. Besonders wichtig ist auch die Festlegung des Mietzweckes. Dort wird in der Regel konkret festgelegt, welches Gewerbe in den Räumen betrieben werden kann und wie die Nutzung konkret ausgestaltet werden muss. Gewerbemiete ist frei verhandelbar und muss sich nicht am bestimmten Mietspiegel orientieren. Oft wird der Mietzins auch an einen konkreten Umsatz geknüpft.

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Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht regelt die Rechtsbeziehungen der Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und betrifft im Einzelnen die Begründung von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die Verwaltung des Wohneigentums und das Dauerwohnrecht.

Über die Fragen der Gestaltung der eigenen vier Wände, entscheidet jeder Eigentümer selbst. Sobald es um Gemeinschaftseigentum geht, müssen alle Eigentümer eine gemeinsame Entscheidung treffen. In der Regel gilt die Mehrheitsentscheidung. Das WEG legt dabei die Formalitäten fest, wie eine solche Entscheidung wirksam getroffen werden kann.

Wir empfehlen, schon in Vorfeld des Kaufes einer Wohnung, sich über die häufigen Probleme im Bereich des Wohnungseigentumsrechtes Überblick zu verschaffen. Wer eine Wohnung erwirbt, wird ein Teil der Eigentümergemeinschaft, welcher die Teilungserklärung mit der entsprechenden Grundordnung als Grundlage dient. Welche Pflichten und vor allem Kosten dadurch mitübernommen werden, ergibt sich durch viele Faktoren und grundlegende Analyse der bestehenden Vereinbarungen.

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